“以房养老”为何被众人"误读"?[原创]贺林飞

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近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中“以房养老”的提法广受关注。所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，即老人把已付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额的养老金；房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。有人也将这种金融模式称为“倒按揭”。民政部有关负责人日前表示，国务院发布《意见》，旨在积极应对人口老龄化，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，同时对扩大内需、增加就业、促进服务业发展具有重大意义，因此在全社会引起了积极的反响。但有关“以房养老”问题引起媒体热议，出现了误读、以偏概全等问题，需要加以澄清。

　　民政部的官员称,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。在投融资、土地供应、税费优惠、补贴支持、人才培养和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好举措。对健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查等方面提出了保障措施.而“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。开展“以房养老”,在国外已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。

　　为何官方的“以房养老”政策会被众人"误读?智慧侠认为:

　　首先,是国內目前并不具备推行"以房养老"的必要条件。这里说的必要条件，是国家顶层设计合情合理的退休养老制度基本保障。中国养老制度，目前还在起步阶段,养老保障水平低.一是公办保障性养老机构偏少。二是农村养老服务托底的措施不完善和配套。三是公共财政补贴支持政策过于笼统.在如此环境中推行"以房养老",很容易让人认为这是政府削弱自身的养老责任.另外,世界再没有13亿人口的国家，更没有不缴纳养老的人群反而退休金高得出奇的特殊群体，包括工资转化率高出劳动阶层50%。美国、加拿大的所谓"以房养老"有中国双轨制吗?有中国天文数字的200万亿国资国企吗？国资国企是13.5亿中国人民家当，只能取之于民用之于民，养老、医保、义务教育是核心的民，基本与重大民生.清华教授50岁退休65岁拿退休金建议，就严重刺痛了普通群众的神经.根本不合劳动阶级的"辙"。,许多人在乎的是退休的年限和领取养老金的"一视同仁",压根就沒有想过把住房抵给银行,

　　其次,从经济角度分析,房产是很多老年人辛苦一辈子的所得，轻易放弃很不舍得。即使很多老年人都拥有两三套房产，他们也不愿意将自己的房产轻易出手，而是把它作为理财的产品,更多考虑采取以出租的方式获得收益。而从心理和传统文化角度而言，老年人认为将房子留给子女责无旁贷，因此很多观点认为“以房养老”方式只适合城市独居老人和空巢老人。还有，很多老年人并不清楚以房养老如何操作，对于如何计算每月返还的钱、房子增值部分如何计算等都没有概念，这都是“以房养老”模式目前不受老年人欢迎的主要原因。

　　笫三，过去的试点结果不尽人意，给公众形成了“叫好不叫座”思维定势。在2007年至2011年间，北京、上海两地曾先后试行“以房养老”，但并未受到市民欢迎。尤其值得关注的是，2007年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中提及“以房养老”。这是南京官方首次明确表态鼓励“以房养老”。然而一年多来，南京的“以房养老”试点业务没有任何进展。南京市老龄办相关负责人透露，因法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心在北京联合推出“养老房屋银行”业务。经过实践，上述各种方案的实行都是“叫好不叫座”。

　　笫四,从操作层面,倒按揭”操作起来并不难，之所以在国内虽有尝试但未见推广，不仅涉及老年人是否接受这一新事物，还有业内普遍担心的一个最大“障碍”——“70年产权”。“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”某股份制银行长春分行个贷中心一位负责人表示。该人士还提到另外一个“顾虑”：房价走势给银行带来的风险。“银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款这个‘缺口’的问题”可见，推动“以房养老”的重点与难点在于消除公众和金融机构的种种忧虑，完善制度的设计。而这就需完善相应的法律法规。从服务主体而言，目前我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。由于“以房养老”产品在设计上存在问题时，需要政府适时介入，为之提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，但是我国目前还没有相关的政策和制度保障，社会力量进入该领域多了一份担忧。“以房养老”还涉及保险、房地产等行业。目前针对此项业务的监管尚不明确，保险公司、房地产等机构合作推出“以房养老”面临着法律规范上的障碍.加上“以房养老”业务的开办涉及房地产评估、信息咨询、保险、法律等中介服务行业和机构，这些服务机构的发展水平和公信力有待进一步提升，这直接影响了“以房养老”业务开展的效率和进展。

　　笫五，有专家认为，目前推出“以房养老”政策必然面临如下风险：其一是利率风险。“以房养老”由于贷款期限长、累计金额大，利率的高低、长时期的走向以及利率政策的变化都将直接影响金融机构和老年人的实际收益，同时也会使金融机构面临严重的支付风险和流动性风险。其二是道德风险。在“以房养老”过程中，借款者对于房屋质量以及自身身体健康情况和预期寿命都相比金融机构了解更多。房地产价格波动、信息不对称以及借款人的逆向选择，都会加大金融机构的风险。因此对于风险的识别、风险的衡量、风险的防控都需要予以分析和研究。

　　所以,“以房养老”的市场空间总体上是有限的，短期内不会有较大发展。但是从长远看，以房养老或可双赢。如果试点成功，其对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。一方面，房子这一“沉睡的资本”被激活，是经济未来发展的必然趋势。另一方面，市场化、社会化养老也代表了老龄产业的前进方向。毕竟，单凭多数老人的退休金，要在养老产业中赢利还有风险。如果把“以房养老”作为补充养老金，做大养老产业无疑可能获得一个有效的强劲支点。但需要强调的是，为了实现这一目标，房产价值的评估、投保人预期平均寿命的确定、房产权的处分问题需要尽快加以解决.
来源华声论坛

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