地产泡沫第一块骨牌已开始倒下

你若安好

一篇题为《在我眼中，房地产行业已经被判死刑》博文引来了大量网友的围观阅读。从2010年开始，基于中国社会阶层和新三届人口变化的规律对中国的房地产行业进行了研究。

如果当前的高房价政策持续，那么中国未来一定会有相当大一批人结不了婚。这批人的构成是：1978年以后出生，从农村读大学到城市就业者，以及没有读大学直接到城市工作而不愿意返回农村的年轻人；1978年以后出生的城市中低收入家庭子女，特别是低收入人群子女，现有困难户。这几批人中，有相当数量的人群最后很有可能难以结婚。他们是中国社会未来10多年动荡的根源。

我们把这个时间划定为2015年。因为那一年，1980年出生的人35岁。如果结不了婚，那么容易引发社会动荡。以此判断，中国房地产的崩溃，应该在此之前。

我们在2013年的研究表明，中国经济从90年代开始的超高速增长，特别是财政收入、投资、出口等六到七个方面的高增长已经面临结束，极有可能难以为继。这其中，支撑这种高增长的因素，就在于房地产行业从1998年以后的高速增长。房地产高速增长，地方政府卖地收入高速增长，带来地方政府的高投资，然后是GDP的高速增长。

房地产一个行业的GDP增加值到2017年，就会超过全社会GDP增加值总量的50%。因此2017年到2018的是一个分界线，因为到那个时候，社会的反对意见绝对会是一大堆，房地产行业再高速推进的可能性就微乎其微了。

而在对本轮宏观经济增速进行了研究之后，2014年上半年，地方政府的投资额和投资增速可能并不会低，但下半年后可能走低。而出口还受到美元指数和美国股指走势的影响。这轮宏观经济的向上，实际上是一个弱复苏，一旦向下拐头，对经济和房地产的杀伤力，应该不能小视。而弱复苏背景下宏观经济的高点，应该在2014年出现。

我们作出判断，2014年会是房价的高点，而拐点将极有可能在今明两年出现。

我们还从国际金融资本的角度分析，指出中国房地产泡沫已经是全球仅剩的一个最大的泡沫。不管是由中国政府来刺破，还是由中国市场来刺破，或者由国际金融资本来刺破，这个都到了它必须破的时候了。

特别是近期银行利率一直上行，特别是短期拆借利率，6%左右的短期拆借利率，使得2014年房地产企业的融资成本一定会大幅抬升。国际融资成本，也会跟国内一样上扬，这些都有可能对房地产企业形成实际的打击。一方面打击需求，一方面打击融资成本，利率的影响会日益突现。一旦宏观经济向下，市场购买力不足，如果再加入海外动荡的影响，那么这个行业就会陷入多米诺骨牌效应中了。

房地产行业的第一块骨牌已经开始倒下了，这就是利率。一旦利率倒下到位，第二块骨牌一定是市场需求。不妨可以盯着房地产销售额。