未来楼市调控将调整为全面指导

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2017年至今，从金融到土地，从供给到需求，多个城市根据自身城市房价实际情况颁布了调控政策，甚至一些城市还在不断地进行调控加码。随着调控时间的不断延长以及产业升级压力，很多城市考虑到城市产业长期发展需求，公布各项人才引进政策等，造成楼市在短期内需求增加，部分城市房地产市场出现过热苗头、投机炒作有所抬头。“五一”前后，住房城乡建设部约谈12个城市，要求其稳定当地楼市，随后贵阳、哈尔滨、成都等纷纷颁布调控补充政策。

但需要调控升级的城市远不止这12个城市，据国家统计局公布的70城房价指数，2018年4月有58个城市的新房价格环比上涨，上涨城市比上个月增加3个；二手住宅房价上涨城市为59个，居高不下。

在此大背景下，5月19日，住房城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《通知》），释放强烈信号。未来楼市调控将从单城自主调控调整为全面指导调控。

《通知》要求各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实“稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期”的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

《通知》再一次强调调控目标：房住不炒，以稳为主，同时给出了具体指导意见： 降杠杆：无论是企业拿地发展，还是居民购房，杠杆都越来越大，加杠杆购房造成市场火热，间接推动房价进一步上涨，房价上涨使得居民购房需加更大杠杆，造成恶性循环，而防范化解重大金融风险是今年的调控主目标之一。

调结构：2017年以来，北京、上海等城市纷纷推出限价地块及租赁地块等，即在土地制度上进行改革，通过调整供地结构来稳定房价。

此外，本次调控力度强大，《通知》要求各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督察，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

本次《通知》不同于以往，其不仅仅只是局限在约谈、要求，明确了政策的必要性和调控的决心及信心。

《通知》要求要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。利用政策控制资金大量流入房地产市场，稳定楼市；同时利用差别化住房信贷政策，在短期内控制房价的同时保护刚需利益，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例，既保证了居住属性又利于实现全民住有所居。

此外还要求各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，通过释放正确市场信息，通过媒体舆论引导民众了解楼市、认识楼市，稳定居民购房需求，疏解“恐慌性”购房热潮；通过严查销售行为规范房产交易，打击房产违法行为，稳定市场。

中长期发展方面，《通知》要求各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制住房发展规划等合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018年年底前，一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。

此次住房城乡建设部要求要制定中长期发展规划，明确未来发展目标。尤其是要求抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展租赁用地及共有产权房。

租赁用地可极大地扩大住房需求，快速缓解供不应求的紧张局面，而共有产权房可极大地降低购房门槛，同时由于其交易的特殊性，使得流通性较差，失去投资炒作属性，真正回归房子是用来住的本质。《通知》肯定了共有产权房的作用，同时强制规定力争用3~5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上，保证了未来的住房供应。供应提高可抑制炒作，炒作被抑制后又可释放一定的供应，从而形成一个稳定的良性循环。

本文为作者发表在《中国建设报》2018年5月22日上的文章

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2018年5月22日