二线及以下城市面临市场下行压力

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5月14日，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》（以下简称“蓝皮书”）在北京发布。蓝皮书指出，2018年将是本轮房地产市场低点，市场整体将呈现下行态势，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

二线及以下城市面临下行压力

整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。

蓝皮书认为，今年楼市调控将会以“稳”为主，紧缩调控与去库存政策并行。

一方面，一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策。另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

蓝皮书主编、中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强认为，从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

王业强预计，一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

限价促使开发商拉长工期

根据蓝皮书披露的内容，整体来看，2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，呈现平稳发展态势。在土地市场，购置面积增速在去年年初由负转正后，一直保持着稳步增长。进入2018年，房地产开发投资继续保持一定的增速。

不过，蓝皮书指出，房屋竣工面积累计同比增速从去年年初的15.8%下降至全年的-4.4%，房屋新开工面积不断下滑，主要是销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力，一定程度上影响了房企新开工意愿，新开工面积增速仍将维持低位运行。蓝皮书指出，限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，对于项目竣工产生了延缓作用。

在因地制宜、因城施策、分类调控思想的指导下，当前房地产调控政策影响已遍布全国多个城市。有地产研究机构的统计显示，当前全国各地楼市调控累计已达120次，且有着向普通二线乃至三四线城市扩展的趋势，例如此前的贵阳和丹东，都针对楼市变化进行了政策调整。对此，蓝皮书指出，当前房地产市场受到强力管制，长效机制亟待建立。

此前部分热点城市更新了人才、户籍政策，这些政策曾被部分人认为是调控松绑的信号，但多位分析人士指出，人才政策与调控政策是两回事，事实上房地产市场并未有明显松绑迹象。在成都、西安等地，过去一段时间户籍人口增加明显，但随后两地都针对新增户籍人口的购房、就学等资格出台规定。

房贷利率仍有上升空间

央行《2018年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末低0.6个百分点。其中个人住房贷款余额22.86万亿元，同比增长20%，增速比上年末低2.2个百分点，个人住房贷款余额增速延续了去年年末增速回落的态势。

蓝皮书指出，受制于市场需求萎缩和监管政策趋严影响，个人住房贷款增速将继续放缓。除了销售缩减和现代政策令总体需求有所萎缩外，当前企业部门信贷需求回升，令银行信贷结构配置有了更多选择，房贷资金供给受到影响会导致个人住房贷款增速放缓，但信贷规模紧张的局面仍将延续。

与房贷余额增速放缓不同，房贷利率仍然呈现上升态势。

从执行85折优惠到上调至1.1倍，去年以来广州各家银行房贷利率曾多次变动。今年2月，广州国有银行贷款利率在此集体上调，首套房贷利率上浮10%起，二套房贷利率上浮15%。其他各家银行尽管贷款利率各不相同，但基本保持在首套房上浮5%至30%，二套房上浮10%至40%的区间内，且商业贷款的审批和放款时间也被拉长。

与广州相同，国内多个城市也已经或正在上调住房贷款利率。根据融360最新数据显示，今年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月上升23.01%，房贷利率已经连续16个月上升。在监测的全国35个城市中，首套房利率最低的上海为5.13%，最高的郑州为5.96%。

蓝皮书指出，当前，美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。从稳定汇率的角度考虑，未来人民银行将跟随美联储上调公开市场利率，甚至上调存贷款基准利率水平，这些操作都将逐步传导或直接影响到信贷业务的定价水平，个人住房贷款利率仍有上升空间。

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今年前4月区域市场分化明显

5月15日，国家统计局官网公布今年1至4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，房地产开发投资额同比增速出现小幅回落，新开工面积出现明显上升，而在销售一端，销售面积和销售金额均出现增速明显回落。国家统计局新闻发言人当天在答记者问时指出，房地产领域保持了比较平稳的态势，从未来的发展来看，在多项住房相关政策的作用下，房地产领域平稳态势有望继续。

国家统计局数据显示，前4月商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比前3月统计时回落2.3个百分点，其中住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7.0%。另外，前4月商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点，其中住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长7.5%。

根据克而瑞的统计，今年4月国内商品房销售面积、销售金额环比均出现20%左右的下降，同比去年面积微降4.1%，金额上涨5.8%，整体商品房均价依旧保持高位。而从国家统计局的区域数据统计来看，前4月东部地区不论销售面积还是销售额都在下降，且降幅扩大，市场降温势头明显，中部、西部和东北地区尽管销售面积和销售金额仍有增长，但增速均出现回落。

但克而瑞也指出，局部市场热度偏高仍然存在，在限制供应的条件下，西安、成都等地库存见底，无房可卖，而一些热点城市采取限制备案的方式给市场降温，数据难免失真。展望后期，销售金额、面积增速保持回落将是大概率事件，在调控政策保持稳定性的前提下，居民购房投资的乐观预期也将逐步恢复理性，且随着“刚需优先”等偏向性政策的实施，这类成交需求会缓慢释放，对市场也不会造成太大的冲击。

安庆房产

2018年5月20日