今年楼市怎么走？你家乡房价要涨还是跌？

安庆兴旺房产2

　据14日发布的2018年《房地产蓝皮书》预测，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行的趋势。一线热点和二线城市有可能会率先探底。

　　报告还指出，由于房地产调控政策不放松，2018年一线热点和二线城市有可能会率先探底。三四线城市调整明显滞后于一线城市，由于目前政策相对宽松，需求的外溢等因素以及棚改政策、货币化政策的支持，三四线城市仍保持一定的热度。随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。

　　这份权威报告由中国社会科学院在2018年中国房地产高峰论坛上发布，对2017、2018年中国房地产市场运行情况进行总结和展望。

　　对于2017年中国房地产市场，报告总结称，2017年中国商品房销售价格较2016年有明显回落，说明房地产宏观调控政策取得了明显成效。但2017年中国房地产市场土地价格持续大幅上涨，成本推动房价上涨的风险增加。

　　2017年商品房销售价格较2016年有明显回落

　　发布会上，中国社会科学院城环所副研究员，房地产蓝皮书执行主编王业强对蓝皮书进行了介绍。

　　王业强指出，2017年房地产市场运行主要有七大特征。

　　从数据上来看，房地产投资的增速与2016年基本上持平。从地区区域来看，中部地区房地产投资增速相对较快。从月度的情况来看，2017年房地产市场在商品的销售面积和金额双双创下历史新高的情况下，房地产开发投资并没有同步的大幅增长。

　　此外，2017年土地购置面积有较大的增速，由2016年-3.4%转到2017年15.8%。

　　房屋新开工面积的增速比去年稍微低一点。房屋新开工面积的不断下滑反映了开发商的开工动力不足，主要原因是由于调控政策的升级。

　　房屋竣工面积增速也是由正转负。同时住宅竣工面积累计同比增速是影响竣工面积的主要原因，说明限价的政策对于住宅的影响较大，导致了开发商拉长了施工的周期，延缓项目的竣工。

　　房地产销售面积增速大幅减缓。2017年的商品房销售面积是16.9亿平方米，增速7.7%，比2016年减少14.8个百分点。同时2017年商品房待售面积有较大下降，比2016年减少1亿平方米左右。

　　商品房销售价格较2016年有明显回落，增幅比2016年明显减少了4.5个百分点，同时住宅销售价格增幅比2016年减少了5.6个百分点，说明房地产宏观调控政策取得了明显成效。

　　房地产开发资金的来源也产生变化，到位资金中自筹资金的比例下降，说明居民住房信贷杠杆率有所增加，金融风险加大。

　　未来房地产市场或现成本推动型的房价上涨

　　王业强在发布会上介绍，2017年中国房地产市场也存在一些突出问题。

　　房地产市场受到强力的政策调控，长效机制亟待建立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的，不是用来炒的这样一个基本理念之后，全国房地产市场，有100多个城市实行了限制的政策，包括限价、限购等等五限政策，刹车式的短期调控效果虽然比较明显，但是不能够长久为之。

　　去库存的效果明显，人口流出地的房屋空置须警惕。2017年商品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。报告对2017年60个主要城市的新流入人口进行了统计，约占全国总人口的50%，一方面是大中城市销售面积减少，其他的城市销售面积增加，同时中小城市人口还是向大中城市进行流动，这是一个矛盾，部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。

　　土地价格持续大幅上涨，成本推动房价上涨的风险增加。商品房销售价格大幅回落，但是土地成交价格涨幅不断扩大，也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。

　　个人按揭贷款的负增长导致开发商融资成本上涨的压力增大。国内贷款和利用外资的增幅较大，自筹资金小幅增加，但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是下降的。对于房地产企业来说，融资成本的上涨加上土地成本的上升，有可能使未来房地产市场出现成本推动型的房价上涨。

　　房屋租售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确从国际经验来看，房屋租售比合理区间应该是在1：200到1：300之间。2017年住房租赁价格涨幅是2.9%，明显低于住房销售价格的涨幅。房价的比重相对较低，大幅增加租赁市场供给，有可能进一步导致租售价格进一步失衡。

　　2018年房地产市场整体将呈下行趋势

　　王业强称，2018年地价的变化将以温和上涨为基调，同时房地产市场价格机制加快建立，而一线风险防控任务依然艰巨，三四线城市变化必须加以关注。

　　从个人住房信贷市场来看，预计2018年房地产市场调控政策将维持平稳，出现过热势头的城市政策将收紧，总体来看房地产市场经过过去几年的大幅上涨，将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之放缓，同时市场化成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。

　　从调控政策来看，应该是维持总体稳定的趋势。从短期来看，为达到稳定市场的预期效果，相关短期限制的政策不会放松和退出，从长期来看需要进一步改进土地供给、租售并举、房地产调控等政策，逐步取代限购限贷等短期的调控政策。

　　总体判断，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。在供给侧一线和热点的二线城市，为了缓解库存的危机，土地供应量有望进一步增加，但是限价政策难以放松，热点城市的供应量将持续偏紧。

　　2018年一线热点和二线城市或率先探底

　　报告指出，由于房地产调控政策不放松，2018年一线热点和二线城市有可能会率先探底。三四线城市调整明显滞后于一线城市，由于目前政策相对宽松，需求的外溢等因素以及棚改政策、货币化政策的支持，三四线城市仍保持一定的热度。随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。

　　报告称，2018年在房子只住不炒的大基调下，北京楼市仍会低迷发展。由于受到“一核两翼北京城市新规划的影响”，环京地区仍有可能有热点区域出现。

　　对于广州而言，政策将以分类调控为着力点，重点发展租房租赁市场，信贷层面会将继续收紧，金融去杠杆是一个主要的目标，房地产税制调整或将继续推进，中心城区的需求进一步外溢，外围区域会将蓬勃加速发展，商品住宅市场总体来看保持平稳的运行。

　　对深圳来看，一个是住宅价格整体延续上行的走势，区位分化明显加大，商务公寓延续投资的热度，整售的方式备受青睐。

　　重庆的租赁政策不断利好，开启全新的租赁时代。写字楼供应高峰持续，政策推进商业地产去库存，同时成化的绿化率明显提升，智能产业的蓬勃发展加速。

　　南京的土地市场仍将维持2017年的趋势，理性平稳的发展，租赁住房用地的需求显著增加，商办用地市场热度逐步降低，成交地价或将进一步回落，土地出让金或将大幅下滑。

　　提议开征“空置税”

　　报告最后提出了四个方面的建议。

　　一是要摸清家底，准确把握调控长效机制的统一与差异，建议在2020年第七次全国人口普查，同时推进全国城乡房屋调查与人房关系作为房地产调控的基准线。同时统一家庭自用住房和非家庭自用住房的标准，建议划分标准。

　　二是稳定预期，将部分短期调控措施延伸为长效机制。也就是说将住宅限购等这样一些短期政策延伸为长效机制的一部分，有利于稳定当前房地产市场的预期，将住宅限购政策制度化、从源头上保证房子是用来住的，不是用来炒的定位。

　　三是税收调节方面，报告提议开征“空置税”调节住房持有行为。同时通过空置税体现可持有但不可控制的导向，将税收的对象锁定为非家庭自用住房，提高市场租赁住房的供应。

　　四是灵活调控用好土地供给和金融信贷等政策工具的弹性。在土地供给方面，应当以人口规模作为增加居住用地的依据，土地供给的思路从“以地控人”变成“地随人供”的导向，在金融信贷等方面，可以根据宏观经济和房地产市场动态调整，建议多考虑灵活使用逐步性的金融信贷政策调整工具。

安庆二手房

2018年5月18日