央行降准不会导致房价上涨

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4月17日，出乎市场预期，中国央行宣布定向降准1个百分点。根据今年一季度末的数据估算，该操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元。显然，这些资金将不断从银行流向市场，增加流动性。

从表面上来看，在全球央行进入收紧货币周期的背景下，中国央行此次宣布降准，并且幅度很大，似乎令人猝不及防。但事实上，在多年努力降低金融风险和遏制信贷增长的同时，中国央行一直在调整流动性条件和指导市场利率，并没有提高借贷成本。

因为3月份M2的增速为8.2%，创下了历史新低；社会融资额的增速，从1月份的11.2%继续降至10.5%，创下历史新低；考虑国债和地方债的更广义社会融资存量，增速也降至12.5%左右的低位。

此外，银行系统去年以来贷款增速加快上升以及存款增速加快下滑态势没有改变，银行的流动性持续紧张，这些都显示目前流动性非但不是太宽松，而是太吃紧了。

这应该正是央行此次定向降准的主因之一。

另外，就在4月上旬，有媒体报道市场利率定价自律机制机构成员召开会议，讨论关于放开商业银行存款利率自律上限的事宜。这意味着，一旦商业银行存款利率放开上限自律约定的话，那么实际存款利率必然大幅度上浮，缩小银行利差，对于银行与金融业的冲击可想而知，而降准无疑会起到增加流动性、调节金融杠杆的作用，显然是应对利息上升降低流动性的一种对冲手段。

这也应该是此次央行降准的另一主因。

因为早些时候，中国官方的数据显示，第一季度中国经济增长速度超过了预期的6.8%。然而市场分析师却预计，未来的三个季度，由于地方政府削减基础设施项目，以及一系列遏制债务和房地产销售的措施，比如严格控制购买房产以对抗投机行为，未来经济将“失去”动力，降准不失为推动经济增长的措施。

不过，部分经济学家认为，无论降准的目的是什么，这些资金一定会通过房贷、信用贷等各种方式进入楼市，降准对楼市的放水显而易见。房贷业务放松的直接影响，是购房者从银行更容易获得贷款，买房的难度降低，购房的需求得到释放，届时房价很可能会上涨。

据国际货币基金组织（IMF）最新数据显示，全球债务规模已经膨胀至创纪录的164万亿美元新高，而中国增长占四分之三，其中多半儿堆积在楼市之中，使得房价高企。

因此我认为，未来房价是否还会上涨，取决于两点：金融杠杆，更关键在于对房价预期。

过去的20多年来，房价几乎只涨不跌，从普通百姓买房和不买房的结果来看，分化成了两个阶层，使得大众产生了中国房价只涨不跌的心理惯性。即使在调控如此之紧的这两年，哪怕限购、限价、限贷，房价依然上涨，使得房子好似稀缺品一般，也使得很多人一有钱就买房，越涨越买，越买越涨，形成了金融市场的“反身性”（Theory Of Reflexivity），也就是市场预期会导致参与者们按预期行动，结果预期成真，形成一个自我实现的循环，通俗形容就是“狗追尾”现象……

因此，如果这次降准使人们产生房价上涨的预期，那么流动的资金真有可能会间接地传导到房价上。不过，为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行多次提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，强调要严控个人贷款违规流入楼市。

我认为，“房住不炒”将会使得房价渐回理性，这次降准不会对房价产生多大的影响。

安庆房产

2018年4月29日