以公司名义买房 可以绕过限购？

安庆兴旺房产2

最近一段时间，以公司名义买房的现象变得常见了起来，而且受到公司客户关注的项目多为高端项目。

记者在“上海公证协会”官网上发现，“翠湖天地隽荟都” 商品住房销售摇号排序公示栏中，参与此次摇号买房的客户共计385组，其中个人客户为171组，公司客户为214组，占比为55.58%，超过了个人客户。

在公司客户中，除了注册地在上海的公司之外，还有来自全国其他各地的公司。包括来自北京、吉林、广东、浙江、西藏、河南、湖北等地。而公司客户中，也出现了一些让人耳熟能详的名字，比如“陈思成xxx 工作室”。

记者同时注意到，在别的项目中，也出现了公司客户的身影。

与新天地近在咫尺的翠湖天地项目属于上海老牌豪宅，此前分批推出的房源，其售价在当时均排在前列。而此次推出的房源也是如此，为290平方米和390平方米的大平层户型，共计推出118套房源，单价在每平方米12万~19万元/平方米之间，总价更是高达3500万元起。此外，位于静安区的静安府邸项目，售价也不低，单价在8.2万~8.8万元/平方米之间，即便是购置一套面积在95平方米左右的两房，总价也接近800万元。

不过，刚需盘则不存在这种现象。4月推出的象屿虹桥悦府项目，位于松江九亭板块，属于不折不扣的“刚需盘”。据了解，该项目推出的房源中，主要为76平方米两房以及95平方米的小三房，均价为4.37万元/平方米。根据“上海公证协会”官网公布的数据显示，此次参与摇号买房的客户共有906组，公司客户凤毛麟角。

“曲线买房”有规避限购嫌疑

近期公司买房现象增多，这又是为什么呢？其背后又有着哪些诉求？

改善型需求在短期内爆发，不少原本不排除有少量私企业主购置自住房。据了解，在严厉的限购政策作用下，部分手中握有闲散资金的私企业主，出于改善等考虑，但受限于限购政策，因此转而以公司名义买房。此外，有少数并不具备购房资格的外地人士，也采用公司买房方式，以达到“曲线买房”的目的。

据了解，目前上海的限购政策针对公司买房采取了“宽进严出”做法。记者拨打房地产交易中心服务热线962269得知，除个体工商户之外，中国公民注册在中国境内的公司均有资格在上海购买商品住宅，但购买之后3年内不能转让。

此外，随着调控的深入，沪上部分高端住宅项目价格并未出现明显上涨，也让人看到了其中潜在的价值。据了解，两年前翠湖天地的售价已达到12万~22万元/平方米之间，对比此次开盘价，最高价出现回落。

不过，以公司的名义买房现象在之前并不少见。上海市联合律师事务所合伙人王展告诉记者，不管是过去还是现在，以公司名义买房的现象并不少见。在他看来，商品房也可以作为一种资产，以公司的名义买房，在本质上属于经营活动中的一个组成部分。

即便是上市公司，也存在买卖房产行为，有些上市公司甚至还通过卖房来“脱困”，比如ST新梅、*ST嘉陵、ST成城、S*ST前锋等上市公司，去年就通过出售房产，使公司的经营状况得到改善，而*ST前锋更是在去年第三季度末通过出售房产一举扭亏为盈。

以公司名义买房成本更高

与个人买房相比，公司买房成本更高，此外转让时难度也会相对大一些。

首先是初始投入高。以公司名义买房，初始投入成本很高。据了解，目前以公司名义买房需要一次性付款。这是因为目前银行房贷业务只是针对个人。此外在税费方面，不管是普通住宅还是非普通住宅，一律按3%的税率缴纳契税，而不能像个人购买普通住宅那样可以享受契税减半优惠。

其次，以公司名义买房，其持有过程中成本也比较高。业内人士表示，根据相关规定，公司名下房产，须按年缴纳房产税。根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，具体税费为：每年房产原值?70%?1.2%。

另外，以公司名义买房，在未来转让时，相对也要复杂一些。目前，公司持有房屋的交易形式主要有两种，第一种是直接将该房屋出售；第二种则是通过股权变更的方式来进行交易，以该房屋在公司资产所占比例来确定股权份额，但是这种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素，潜藏风险较多，这会让不少潜在个人买家心生顾虑。

或将招致严控

不过业内专家表示，以公司名义买房，从某种程度上来说钻了政策的空子，有损市场公平，在“房住不炒”的总体调控要求下，这类情形可能会被制止。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从严格意义上来说，需要更多关注以公司名义买房的行为。他表示，上海楼市供应偏紧，本身存在房源不足的问题，再加上部分刚需购房者在资金方面也存在一些压力，因而此时与全款支付的公司买房行为相比，毫无胜算。因而从这个角度来看，看似公司买房合规，但其实也有损市场公平性。

类似现象也说明一点，就是当前豪宅市场在销售过程中，可能存在一些“猫腻”。严跃进表示，不排除有买家在以个人名义摇号的同时，还以公司名义参与摇号，要比别人多一次机会。由此看来，在豪宅销售过程中，对于销售对象的界定反而存在新的问题，如果这种行为未能及时制止，类似的问题也会导致公司购房数量增多。

业内专家建议应该堵住这方面的漏洞。严跃进表示，过去有些城市也提出过限制公司购房的政策，即不允许随便买卖，但实际上管控的效果并不理想。鉴于目前一线城市公司买房现象出现不断增多趋势，建议积极研究对策，以及时堵住政策漏洞。

安庆二手房

2018年4月28日