房地产回归居住本质是高质量发展的前提

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一项针对百位经济学家“2018年中国宏观经济形势与政策问卷调查”结果显示，51%的专家认为“房地产价格泡沫严重，存在较大的金融风险”。

　　 不过，过去两年执行的房地产调控政策正在发挥作用。2月，受监测的21个主要城市楼市成交量整体环比下降38.2%，同比下降28.6%，其中一线城市降幅最为显著。与此同时，价格也出现下行迹象。以上海为例，据同策研究院监测数据显示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。

　　 而在一些热点地区，房价下调的幅度更大。比如燕郊不少二手房小区与去年春节房价相比几近“腰斩”。另外，从同比数据看，11个城市的新建商品房住宅价格出现了下调，主要有深圳、无锡、福州、南京、成都、北京、杭州、郑州、合肥、上海。其中，二手房厦门跌幅第一，北京跌幅第二，分别下调了0.8%与0.6%，同时，17个城市出现了下调。

　　 因此，在银行按揭贷款的收紧态势已经持续了一年有余，春节过后，部分银行和地区的首套房贷款利率出现上调。根据融360数据显示，2018年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月份上升0.93%；同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。

　　 根据不完全统计，春节过后，包括河北、安徽、广东、江苏等省份的多个地区首套房贷款利率有了不同程度的上涨：多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-20%，国有大行上浮相对较少，股份制银行上浮偏多。

　　 在一定意义上，房地产泡沫是一种货币现象，即过于宽松的货币政策导致流动性泛滥，过多的货币追求供给受到限制的房产，导致后者价格大幅上涨。价格上涨形成的财富效应又刺激更多的人进行投资，而那些还没有支付能力的家庭担心以后会买不起房子，因此，会通过借款筹集首付款，也即是说，杠杆率不断提高，最终形成地产泡沫与金融风险，类似于美国的次级贷款现象。

　　 但是，中国房地产市场过于庞大，与金融体系存在千丝万缕的关系，尤其是一些企业或地方政府以土地资产做抵押融资借款。因此，缓解尚未购房者的居住压力，让房地产泡沫软着陆以防范金融风险，需要一个长周期去实现，在这个周期里，调控不能反复，要保持持续的压力，同时，又不能短期内刺破泡沫，需要一个系统性的方案。

　　 首先，要坚持“房住不炒”的总体定位，通过政策将继续遏制投资投机性需求，挤压炒房套利空间，弱化住房金融属性，使其重归居住属性。“多主体供给”注重深化住房供给侧结构性改革，通过新增住房供应主体，优化供应结构，与此同时，“租购并举”强调以满足多层次的住房需求为出发点，从供给端推动房地产市场长效机制建设。

　　 其次，就是打好防范化解重大风险攻坚战，也就是守住不发生系统性金融风险的底线。房地产市场能否稳定有序地调整，是关系到化解金融风险的重要因素。这反映在两个方面，一是调控政策不到位，货币政策失控，导致房价继续暴涨，另一方面，就是在调控过急导致泡沫破裂，出现硬着陆，并将风险传染到金融体系。因此，处理这个问题需要稳中有进，控制住货币总闸门，保持一个稳健中性的状态是最重要的。金融体系去杠杆与逐步退出宽松货币政策，既可以打消人们短期内对房价的预期，又通过改变货币环境制约了市场的非理性的投资或购买行为。要知道，正是过于宽松的货币政策，使得大规模的资金通过杠杆涌入楼市，而那些安守本分的人承担通胀成本。

　　 对房地产业“房住不炒”的定位以及持续严格的调控，不仅仅是避免地产泡沫过大以及防范金融风险。更大程度上，是结束过去十几年中国过于依赖房地产投资的发展模式，走上高质量发展的道路。

　　 我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。高质量发展，就是能够很好满足人民日益增长的美好生活需要的发展，它是以实体经济为根本，并通过改善供给侧的质量与效率为目的。在过去几年，中国经济出现了脱实向虚的趋势，资源过度流向金融与地产业。而高质量发展，需要金融业回归到为实体经济服务的主业上来，也要摆脱经济增长对地产业的依赖。

　　 通过一个长周期的调控，让房地产回归到居住的本质，而不是经济增长的主要动力，更不是金融投机的商品。房地产回归到居住的本质，是避免中国经济空心化以及金融风险聚集的根本要求，也是推动中国经济高质量发展的前提。

安庆房产网

2018年3月1日