在2018年看中国房地产大趋势

安庆兴旺房产

过去几年，中国房地产市场和政策环境发生了很多事情：一方面，一线城市核心位置的楼盘纷纷突破10万每平方，省会城市、旅游度假地房价翻番，三四线库存告急；另一方面，一线城市严格调控，加推租赁住房政策，二线城市想获得控房价和吸引人才的双赢，三四线城市只见新人笑不闻旧人哭。

在企业层面，各家一边打鸡血一边困惑彷徨。打鸡血在于巨头以每年超过50%的增速扩张，蚕食市场份额，在这个行业不进则退，快速发展不仅是发展本身的问题，更关乎存亡；困惑彷徨在于当行业发展至每年销售近17亿平方米，相当于给每个城镇居民增加2平方米的面积时，这个行业还能做多久，仁者见仁智者见智。

在这样一个时期，政府在思考，如何设计出长效机制保障市场稳定，老百姓安居乐业；企业在思考，奋进还是转型；民众在思考，买房还是卖房。

之前写过几篇短文，一篇是《有关于日本的五张图—兼论之于中国房地产的思考》，简单地判断了一下中国的经济不会像日本一样出现上世纪90年代的大衰退，但中国的人口结构像90年代的日本，会制约中国房地产市场的发展。

一篇是《粤港澳大湾区资产升值的逻辑与展望》，坚定看好中国房价的上涨空间，以及认为2030年深圳的房价均值将到20万每平方。

一篇是《租赁住房时代，房价会跌吗？》，指出租赁市场的发展，取代的是刚需，会抑制城市内的老破小，城市周边的普通住宅，但城市内的好房子，郊区的别墅，价格还会一路上涨。

对于之前的判断，目前依然坚持，这里再进行一个系统的梳理。（企业层面这里没有展开，一来涉及企业战略，二来大家也不是特别关注）

一、国运

国运即房运。

一直以来，我的观点都是房地产是一国经济的反映，被动的成分更多，经济常青，而房地产常青。所以看房地产的大趋势，首要是看中国的国运。

相信今时今日，对中国经济持悲观看法的人少之又少，因为没有任何理由看衰中国。

有基建兴国的观点，有供给侧改革的观点，有创新驱动的观点。中国经济还有很多红利可以吃，政府强大而稳定，加上本身发展水平还处于低位，中国经济中高速增长20年，肯定没有问题。

我们预计，2035年左右中国成为全球第一大经济体，2050年中国经济占全球五分之一，比美国高出20%30%。届时“九天阊阖开宫殿，万国衣冠拜冕旒”，中国的资产将被全世界重估，中国一线城市则是当之无愧的世界之巅。

国运昌盛，则整个地产行业具备最强有力的基本面支撑。

二、供需

我们把供需放在政策之前，因为我们认为长期而言，市场的影响更重要。

首先看大数，虽然国家统计局得到的数字是2016年中国城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，这与西方发达国家约40平方米的值相差不大，但我们不建议采用这个数。

原因在于我们可以认为中国过去的房子，和现状的房子，是两个世界的品种。

还记得一年多前，从上海飞广州的某个下午，飞机快降落时我望了一眼广州，一片片的旧房子，心想，房地产还大有可为。

这里我们统计了从2000年以来中国商品房的成交面积，到2017年底，累计成交了152亿平方米，按8.5亿城镇人口计算，人均商品房面积是18平方。实际上还要少一点，因为成交到入住还要几年。

未来，中国会有11亿人在城镇，人均住到50平方（美国60平方和欧洲日本40平方的中值），那就有550亿平方米的总需求，未来还要新增400亿平方米的房子。这400亿，有一半是取代旧房子，有一半是新增城镇人口以及城镇人口扩充住房面积的需求。

这是最乐观的需求展望，保守一点，应该也有200亿平方米的需求。

在供给方面，目前看是很难和需求匹配的。一是我们说的旧房子，越来越难拆得动了，成本太高，二是城镇化进入都市圈阶段，新增土地更难。

相信在未来很长一段时间，住房市场依旧保持一种供不应求的状态，特别是几大都市圈的住房。

供不应求，既是老百姓买房的动力，也是开发商拿地的动力。

三、政策

我们看政策，首先要理解政府想要什么。从大的方面看，政府想要国家强盛，长治久安，从小的方面看，政府想要稳定。

房地产好，房价涨会带来社会不稳定吗？不会。政府乐见其成。但不能涨得太猛，引发民怨。

房地产不好，房价崩盘会带来社会不稳定吗？也许会。政府一定不希望看到。

这是基本的判断。

诚然，随着中国经济顺利转型，中国经济的增长已经不太依赖房地产投资，或者说，房地产对经济的贡献，没有想象中大了。在未来，房地产不会像科技创新、教育医疗、基础设施建设一样当国家的亲儿子，但至少是一个小侄子，不至于像纺织、煤炭一样也许成为隔壁老王家的孩子。

目前对于政策的关注，集中在房地产的长效机制上，而长效机制，犹如供给侧改革一样，注重供给的调节。“高端有市场、中端有支持、低端有保障”算是一个很好的总结。政府会让老百姓能够租的起房，是底线，也会让商品住宅体现价值，藏富于民。

政策不多说，意会即可。

这里再算一个账，关于长租公寓的账。（1）假定一套100万的房子，年租金2万元，大致符合当前的市场行情。租房的人年收入10万元，那么他就是拿收入的20%租房。（2）未来20年，按名义工资年均增长8%（实际GDP增长率5%加3%的通胀率）计算，20年后，此人工资增长到43万每年，房价上涨至431万，对应房子租金为8.6万，占收入的20%。这是一个控制得当的房价涨幅，不超过工资的增长，居民租金压力恒定。（3）假如此人30%首付购房，贷款利息5.3%，假定这个人首付款拿去做理财的收益率也是5.3%，那么每年的成本就是5.3万，相对租金是高的，所以在第一年，买房不如租房。但我们往后算账，100万如果不买房，20年后是多少？是100*（1.053）^20= 267万，比房价低了160多万。结论显而易见：买房无论在哪个时间静态收益都不如租房，但租房永远无法享受到房价上涨红利，而房价在未来几十年都是上涨的。长租公寓，仅是购房前的缓兵之策。

四、气候

这里说到气候，画风有点转变。但气候对于房地产十分重要。我们能改变一个城市的基础设施，教育医疗，就业条件，但改变不了炎炎夏日，改变不了大雪纷飞。

过去有胡焕庸线，以南人口密集，以北人烟渺渺。气候导致了农业生产条件是决定因素。

现在有海南的东北年，人如候鸟。

从气候的角度，会觉得南方长期优于北方。

成都不错，小资生活，西南重镇；昆明不错，四季如春；三亚不错，冬日暖阳。

但最好的，莫过于粤港澳大湾区，就是深圳、香港、广州、珠海等11个城市连成的一个都市圈。这里是气候好、基础设施好、医疗教育好、就业机会好的结合点。

五、城市

中国内地的城市可以分为几个维度：

第一维度是全国性的城市，可以吸引全国的人口流入，这类城市依然只有四个，北上广深，这四个城市以及所在的都市圈，是全国大多数高端人才的首选之地，也是众多年轻人梦想开始的地方，必然源源不断的吸引人口流入，区别在于，北京和上海，人来人往，总量控制，深圳和广州，放开怀抱，吸纳人口。但是，一线城市的房价和人口增减并完全对应，因为一线城市的房子，归根结底，是财富效应。北京上海的人口即使有减少，房价也不会因此下跌，深圳广州的人口增长，会填平一些价值洼地，带动周边房价上涨，但核心区域的房价，是有天花板的，上了千万一套的房子，不是拥挤造就的，而是品质造就的。

第二维度是区域性的中心城市和省会城市，可以吸引城市周边几百公里甚至上千公里的人口流入，这类的代表有杭州、南京、武汉、重庆、成都、天津、西安、厦门等等。这些城市未来人口增长是确定性的，城市的扩张也是确定性的，不过区别在于城市是否基本好的产业基础和产业前景。产业兴则房价更兴。

第三个维度是地级市和县级市，这类城市过去几年有的兴旺，有的衰退，分化比较严重。大的判断是东北、西北这类城市日渐凋零，中部看交通，西部看文旅，都市圈内看产业分工。城市的分化也带来了房价的分化。

第四个维度是小镇，又分普通小镇和特色小镇，普通小镇基本没有什么前景，特色小镇会有一批冒出来。不过即便特色小镇，只要不在都市圈辐射范围内，置业的升值前景依然迷离，不建议参与。

六、楼盘

当前购房首选，我自己的判断是龙光玖龙台。有几个理由：

（1）城市基本面：深圳发展前景一片向好，经济和人口给整个城市房价带来强支撑；

（2）时间点：深圳自从2016年以来，房价基本没有上涨，受限价政策影响，新盘价格受到抑制；

（3）性价比：深圳是一座新城，也是一座相对去中心化的城市，人口的不断流入，会带来新的区域迎头赶上，过去的南山，现在的龙华，今后的光明，宝安，都有不错的前景。从相对涨幅来看，现在买光明优于买南山和福田。

（4）区域制高点：龙光玖龙台，是光明区当之无愧的楼王，小区建筑品质最优，内置市政公园，与轨道交通无缝对接，19年地铁修通后，价值必然有所体现。

（5）以身作则：关于买房，其实我自己也纠结了很久，有想过在宝安中心区买二手房，马上可以住，而且宝安中心区的生活环境很好，但觉得第一套房，有高杠杆支撑，首选还是考虑升值属性，可以完成一部分财富积累，遂入手。

安庆二手房

2018年2月21日