多层or高层？买二手房楼层究竟该怎么选？

论坛小管家

随着生活的不断提高，人们对买房的要求五花八门，有的喜欢住在高楼大厦，也有人嫌麻烦住在别墅里，还有的看中多层物美价廉。

据小编了解多数普通购房者主要在意高层与多层的选择，虽一字之差，即使同样建筑面积，实际住房情况大不同！

一、多层与高层住宅的区别

高层住宅

在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的通俗叫法。一般高层指十二层及十二层以上的住宅，设有电梯作为垂直交通工具，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式;按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。

多层住宅

指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。

二、买房买多层好还是高层好

1、从建筑质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住宅由于它为钢筋凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整幢大楼不会下沉变形，而且折旧年限长。

2、高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小;自然风大，有的房间不需装空调;采光好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八小时之久。

3、从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住宅，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多，因而实际得房率要低一些。

4、大多数高楼物业管理比较完善，小区环境一般比较优美舒适，绿化、景物、卫生、停放自行车、汽车等管理都较好，电梯、大门入口都有专人值勤，小区比较安全;位是否高层的物业管理费比多层的物业管理费高。

5、高层上下楼有电梯可代步，方便，老人、残疾人和病人可以免去爬楼登之苦;但但如果电梯的维修保养不到位，一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。

6、虽然高层的建造成本较高，但同样建筑面积的高层占用的土地面积较小，因此高层与多层的价格差距不大。内环线土地价格较高，新建商品房一般高层居多，而内环外住宅小区以多层为主;在内环线内，有时多层价格要高于高层。

7、从市中心型构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住宅坐北朝南，南北通风，室内使用面积大，房型合理，大开间容易隔开装修。高层住宅一般都采用框架剪刀墙结构，加上又要考虑几部电梯的位置，因而户型设计难一点，装修也易带来不便。

三、关于高层多层，还有你不知道的详情！

同样建筑面积居然会相差一个房间的大小！

除了多层与高层楼层的最大差别外，实际居住面积也有很大差别，这就涉及到得房率与公摊问题。

公摊都包括什么？

公摊面积一般指满足这栋楼正常使用的所有公共空间。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下称《规则》）中规定公摊面积包括：1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所；2. 电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、 电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室等各类设备室；3. 电梯工休息室、值班警卫室、物业、服务、管理用房；4. 符合条件的共用墙体。

什么是得房率?

在建筑设计时的概念上，得房率（建筑上叫使用面积系数）是指的套内使用面积除以总的建筑面积，这里的套内使用面积是指套内可利用的净面积。本质就是你要跟你的邻居合买这栋房子的公共部分来摊抵大家的成本。多户的集合住宅，高层、多层住宅才会有得房率的问题，别墅是没有这个概念的，整栋楼都是你的，不需要跟别人分摊任何东西。得房率一般是以栋为单位，也就是说，同一栋楼所有户型的得房率是一样的。

得房率怎么计算？

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

简单地说，即：得房率 =（销售面积 - 公摊面积）/ 销售面积。

得房率一般在多少?

一般多层得房率在85%以上，甚至90%以上。

高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。

为什么会有“零公摊”?

关于“零公摊”，大多是房开商偷换概念的营销策略，房屋所包含的公摊面积大多会被转换成房屋的“赠送面积”，这类赠送面积通常不会写到合同里，验收及日后转卖等方面也会给居住者带来麻烦。

为什么说高层、多层会差一个房间?

如果我们购买一套140平米的房子，

购买高层楼盘，得房率在140㎡*70%=98㎡

购买多层楼盘，得房率在140㎡*85%=119㎡

硬生生相差了21㎡，一个主卧绰绰有余。

得房率越高越好吗？

其实得房率也并非越高越好，如果一套房子的得房率是100％，我们抛除别墅的概念，那么这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这样的房子如何住人？还会有人要吗？

如果得房率特别高，则会降低生活质量，例如楼梯的宽度，公共走廊的大小，电梯等配置是否完善，这些东西都是日常生活所需要的，生活舒适度高了，相应使用面积就少了，但是相对于公共活动空间更加合理的话，居住舒适感也会上升。

结论

小编建议购房者不要过分追求得房率，这玩意儿跟性价比是同一个道理，最终都可以通过价格解决。如果去掉公摊，按照套内面积计算，真实的房价应该是现有房价的1.25倍。就好像你去买硬盘，是以1000还是1024计算而已，楼市中提出来的得房率，只是一个科普知识，至于多少才是最好，没有标准的答案。

买高层或多层最终要综合各种购房因素权衡，适合自己的才是最重要的！