小区开发商地下车位“只卖不租”利益链或将打破

在路上

2004年之后，我市部分新建小区按照人防规定必须配套建设地下人防工程;十多年过去了，这种与商品房互相“捆绑”的地下人防工程利益链壮大，逐渐成为人防投诉的重灾区。

　　目前，打破地下人防工程利益链条的破解办法正呼之欲出。

图为开发区某小区地下人防工程。徐火炬 摄

　　“捆绑”建设的“蛋糕”
　　法律模糊的界定下，如何让“捆绑”建设利益最大化?地下人防的投资者———开发商喊出了“只卖不租”的“霸道”口号，“业主需求”成为利益“蛋糕”做大的最大筹码。
　　“根据《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》，2004年起新建10层以上或者基础埋深3米以上民用建筑，必须同步修建防空地下室。”市人防办工程科负责人王荣球说，修建的面积是按照地面首层建筑面积进行。
　　这也就意味着，从2004年起我市超过(含)10层的新建商品房均有地下人防工程，“现行法律对产权和使用权等归属问题解释得较为模糊，只说明地下人防工程是国防组成部分，我市小区地下人防平时均为停车场。”
　　同时，根据物权法相关规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当优先满足业主的需要。
　　“我们小区是人车分流的，就是说机动车进小区只能停地下，而地下车位是只卖不租的。”凯旋尊邸小区程姓业主介绍，“目前我们地下车位是10.8万一个，没有产权证，每平米单价差不多是房子单价的两倍。”
　　“我们的地下车位也是不出租的，价格在5万至7.2万元不等，这在安庆差不多是最便宜的了。”东方天韵小区售楼人员介绍。与该小区一街之隔的另一小区车位最低价为9万元，而中心城区的小区车位售价达到12万元。
　　而买了车位也并未一劳永逸。“买车位是和开发商签订合同，钱也是给开发商。使用后每个月还需要向物业缴纳管理费，每月60到80元不等。”东方天韵小区售楼人员说。
　　管理漏洞和纠纷不断
　　经济效益最大化获取的同时，是对人防工程后期维护管理的不闻不问，以及愈演愈烈的纠纷投诉。
　　“上个月，因为停车的事情业主和保安都打起来了。从入住到现在一年多时间里，小区门口的车辆禁行栏杆都不知道被车主撞断过多少回了，我们也和开发商、物业交涉过，但他们宁愿车位空着也不愿意租。”西湖绿洲城小区业主张先生说。
　　“开发商只卖不租的行径让我们在人防管理上很被动。”据王荣球介绍，由于新建小区结建防空地下室平时都用于车库，经济效益明显，且国家没有明确权属，房地产开发商对建好后的人防工程采取转让20—70年使用权的形式变相出手，获取经济效益后移交给物业公司，对人防工程后期维护管理往往不闻不问。现行法律对维护资金的筹集管理等关键性问题缺乏进一步规范，人防工程维护管理责任难以落实。
　　“同时导致的还有业主投诉纠纷不断，且有上升趋势。”王荣球说，许多开发商擅自将小区人防地下车库以等同房屋住宅土地使用年限以租代售，变相出售给业主，一次性收取租金。
　　期待新政尽快落地
　　弊端日渐暴露，甚至成为矛盾点，随之而来的破解办法已提上日程。地下人防车库“只租不卖”正在讨论中，或将成化解矛盾的力举。
　　“一直以来我们都希望出台相关办法、文件，更好地管理地下人防工程。去年底拟定了《安庆市人民防空工程建设使用管理办法》，目前还在讨论中，希望能尽快出台。”王荣球说，这套政策性文件中明确提出，“对结建的人防工程，任何单位和个人不得侵占、出售、附赠，不得以长期出租、转让等形式变相出售，不得用于抵偿债务。”
　　无独有偶，《安徽省物业管理条例》修订稿目前也正在征求意见，其中明确了人防设施的使用权，“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售、附赠;出租的，租赁期限不得超过三年。”
　　该条例草案还明确提出，“人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当依照有关规定，用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，剩余费用的70%纳入维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。”
　　“目前，省里的条例正在征询意见，市里的管理办法也在讨论，相信很快就会落地。”王荣球说。