机构认为香港楼市调整态势难改

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1月2日，中原地产研究部发布数据显示，2018年全年香港楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）达79185宗，相较上一年下跌5.5%。尽管2018年全年销售金额为7295.6亿港元，相较上一年上涨0.4%，创历史次高纪录，但12月份香港楼宇买卖合约登记仅为3030宗，销售额仅达到312.2亿港元，较11月份3953宗及433.3亿港元下跌23.4%及27.9%，创2016年2月份以来的34个月新低。

尽管从2018年全年来看，香港楼市创出佳绩，但是2018年8月以来的数据显示，香港楼市已进入回调期。展望2019年，多家机构和专家认为香港楼市泡沫风险仍在，2019年将延续2018年第四季度的低迷趋势。

香港楼市进入回调期

2018年上半年，香港房地产市场涨势如虹。截至2018年7月底，香港楼价连涨27个月，仅2018年上半年的涨幅就达到13%。但8月以来，香港楼市寒意渐浓。受美国持续加息导致全球流动性趋紧、香港十余年的低利率环境终结等因素影响，香港房价已连续4个月下跌。市场分析认为，香港楼市已进入回调期。

中原数据官网显示，截至2018年12月23日当周，反映香港最新地产市场价格变动的中原城市领先指数（CCL）为174.37点，已连续13周下跌；中原城市大型屋苑领先指数（CCLMass）为175.81点，已连续13周下跌；中原城市（大型单位）领先指数为176.00点，已连跌3周；中原城市（中小型单位）领先指数为174.05点，已连跌17周。

连续走低的房价指数反映了近几个月香港楼市的成交量减少、成交额下滑以及市场对香港楼市后市的担忧。据香港土地注册处3日发布的数据显示，2018年12月香港住宅销售总额为241亿港元，而去年同期为520亿港元，同比下降53.7%；2018年12月住宅销售量大减至2060套，同比下降61%。这也是继2018年11月香港住宅成交量成交额双腰斩之后再遭双腰斩。

面对香港楼市由盛转衰的趋势，香港政府并未有“救市”计划，反而大幅增加土地供应。香港特别行政区行政长官林郑月娥表示，房价过高成为香港困境；近几个月楼市有所调整，但远未能抵消2018年年初至今的涨幅。可以预见，香港楼市2018年第四季度的低迷趋势将延续至2019年。

2019年或延续低迷态势

瑞银2018年9月底发布的全球房地产泡沫指数显示，香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首，这意味着香港楼市面临房地产泡沫风险。展望2019年香港楼市前景，多家机构和专家表示，随着超低息环境的结束，房地产抵押借贷成本不断上升，香港房地产市场面临的压力将加大。

有媒体综合50位房地产专家观点表示，近9成专家对2019年香港楼市持审慎观点，较为乐观的看法认为，调整期最快于上半年结束，最悲观的看法则认为2019年香港楼价将下跌两成。

根据房地产服务商戴德梁行的最新展望，2019年上半年香港住宅市场前景不容乐观。该机构认为，香港房价在下跌10%的情况下才能获得大量打折房屋的销售支持。戴德梁行副总裁兼大中华区咨询主管陶汝鸿表示，2019年香港楼市的“销售将主要由推出初级项目和主要折扣的二手房推动”。

金融机构美银美林预计，在经济增长下滑、贸易等风险困扰下，未来两年香港楼价将下跌15%。美银美林大中华区房地产研究主管蔡崇嘉表示，香港楼价与经济及负担能力两大因素的关联度较高，目前按揭成数普遍约为50%至60%，较为稳健，市场的投机因素又相对较低，因此较1997年的楼市崩盘尚有一段距离。

地产行业研究机构克而瑞发表报告称，2018年第四季度，香港房价出现逆转，成交量大幅下降，市场进入观望期。2019年香港房价仍会持续一段时间的调整，然而目前超过三分之二的家庭已如期偿还房贷，加上2018年11月公布的施政报告未能有效改善香港中长期土地供应短缺的问题，其中调高公营房屋比例更有可能增加未来私人住宅供应的压力。未来随着宏观经济的不明朗因素陆续散去，房价有望在2019年第二季度至第三季度回升。

安庆房产网

2019年01月04日