新市民住房需求应重点关注

安庆兴旺房产1

从当前房地产业看，主要呈现出“两多”特点：第一“多”是调控政策多，据不完全统计，中央和地方政府出台涉及房地产市场调控的政策和措施达70余项，涉及限购、限贷、限商、限售等。第二“多”是体制机制探索多，包括预售制改革、长租型公寓、共有产权住房、集体土地使用、资产证券化等方面，“多主体供给、多渠道保障、租售并举”的住房制度正逐步形成并完善。

房地产投资和销售增速

预计继续回落

1~9月，全国房地产开发投资完成额累计同比增长9.9%，增速出现回落，这种回落趋势仍将延续。一是从中长期因素看，当前我国城镇户籍家庭的住房拥有量已达1.1套左右，房地产投资增速必将处于逐步回落通道。二是短期内开发资金链趋紧和土地补库存完成。1~9月，房地产开发资金来源中，银行贷款同比下降8.1%，一些地方的银行采取白名单制度，对于没有进入名单的企业采取限贷、压贷的方式。同时，去年年中以来，土地补库存已基本完成。8月，待开发土地面积同比增长28.5%，投资动力减弱，土地流拍现象屡屡发生。三是当前一系列政策创新对企业筹资能力提出更高要求，如近期热议的预售制问题。在房地产开发资金来源中，1/3来自定金及预收款，现售制项目比例增加将直接提高开发主体融资成本，减缓住房供给速度和规模。

在房地产市场价格方面，在一系列“房住不炒”调控政策作用下，市场热度会继续回调。从9月的二手住宅价格看，北京和上海降幅均为0.2%，深圳与8月持平，广州上涨了0.2%；31个二线城市上涨0.8%，涨幅比8月回落0.5%；35个三线城市上涨0.8%，涨幅比8月回落0.6%。近期看，房地产调控政策力度不会减弱，限购政策仍将是当前一线和热点二线城市得以控制住房价的重要手段之一。与此同时，住房抵押贷款成本上升直接降低了个人住房支付能力，市场各方对房地产价格走势预期趋同，认为房地产“要习惯过紧日子”。

关注新市民住房需求

处在改革风口和调控风口下，下一阶段，我国房地产业发展仍要坚持落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策基调，坚持以真实自住需求为导向，坚持以高效住房供给为着力点，坚持以住房基础性制度和长效机制建设为突破口，重点解决新型城镇化过程中新市民的住有所居问题。这是因为，新市民的住房需求客观存在且住房质量相对较低，而新型城镇化具备了满足市民住房需求的基础条件。

按常住人口看，我国城镇化率已达58.5%，而户籍人口城镇化率仅42.4%，意味着城镇化水平虽不如预期，但新型城镇化发展潜力巨大。报告显示，我国去年流动人口规模为2.45亿人，这一群体的平均月收入近6年间呈明显增长趋势，由2011年的2535元增至2016年的4503元。若按去年我国商品住房均价7614元/平方米测算，流动人口的核心家庭购买90平方米住房的房价收入比为6.3。由此可见，住房支付能力在新市民群体中已基本形成。

同时，新市民的住房质量亟须改善。根据第六次人口普查中城镇部分数据测算，住房内无厨房的比例为9.97%、无管道自来水的比例为13.35%、无洗澡设施的比例为28.2%、无厕所的比例为15.63%；1990年之前建设的住房比例为27.7%，1949年之前建设的住房仍有1%。由于就业稳定性低、缺乏长期居住计划、落户门槛高，当前一些新市民家庭的居住质量较低，解决这一矛盾迫在眉睫。党的十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的格局，加快农业转移人口市民化。由于超大城市逐渐达到临界规模，合理调控城市规模、设置人口规模上限，将成为我国超大城市的必然选择。因此，城市群中二线、强三线城市将发力，成为吸纳新型城镇化人口的重点区域。伴随其就业、交通、商业配套规划等逐步完善，新市民的居住体验将得到进一步提升。

安庆房产网

2018年11月09日