房企迎新一轮“洗牌”：有人甩包袱 有人接盘

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近日房地产行业发生多个收购事件，对于出售方来说，去库存和现金为王是房企今年的任务主线；对于购买方来说，逆势操作，趁机调整结构、扩大规模是当下的方向。在楼市整体疲软的市场中，房企新一轮洗牌和变局正在上演。

华夏幸福降低对环京重度依赖

10月9日晚间，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。

华夏幸福表示，在地产开发项目层面引入万科，是年初所提的全面开放合作战略的具体落实，同时也有利于盘活自身存量项目，优化现金流。各方同意建立长期合作关系，在同等条件下，华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。

根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

环京是华夏幸福的大本营，公司2018年半年报披露的储备开发用地为887.63万平方米，其中大部分集中在霸州、固安、怀来等环京地区。环京崛起的背景下，华夏幸福的产业新城做得风生水起。

然而重仓环京的策略，是把双刃剑。当环京楼市火热时，华夏幸福的日子好过，当环京楼市趋向下滑时，华夏幸福的去库存压力可想而知。在《2018中国房地产百强企业》榜单中，华夏幸福位列第九。截止到2018年6月底，公司的存货余额为2446.11亿元，为公司2017年营业收入的4.1倍。有分析指出，同为地产十强、A股龙头的万科和保利地产，存货余额分别为上年营业收入的2.6倍和3.3倍。

从去年开始，华夏幸福提出了“异地复制”的战略，向长三角、粤港澳、长江经济带扩张。此次出售环京部分项目股权，可以看出其欲降低对环京市场的重度依赖。

逆周期扩张的生存逻辑

近日的房企收购类热点事件还包括一宗尚未尘埃落定的收购案，就是万科拟收购海航大厦事件。万科拟将地处朝阳区东三环的海南航空大厦等商用物业收入囊中，以进一步配合北京万科的存量资产改造计划。然而，10月12日，身陷债务危机的海航集团召开2018年第七次临时股东大会，针对海航控股拟向万科作价转让北京海航大厦的议案，最终以超9成股东反对而被否决。

9月底，行业龙头企业万科以“活下去”作为秋季例会主题，不禁引发业内感慨。不过，刚刚还在喊“活下去”的万科，竟然频频出手大方，保持着较为积极的拿地态势。根据最新公告显示，9月万科在全国新增14个项目，权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7月、8月有所放缓，但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平。克而瑞最新公布的数据，2018年1–9月份，在房企新增货值排行中万科以5071.5亿元的成绩位列第四。

业内分析人士指出，逆周期扩张固然需要勇气，更要有战胜市场周期的战略眼光。当下不失为捡漏的良机，尤其是那些市场前景依旧看好，或者土地价格调整到位的城市，或将迎来较佳的拿地窗口期。

积极应对行业波动

除了万科的收购事件外，近日，龙湖集团还收购了首创置业位于北京丽泽金融商务区的一项目51%股权。

10月18日，首创置业股份有限公司公告称，其于北交所挂牌转让北京开元和安投资有限公司51%股权期满，征得一家符合报名条件的意向受让方：重庆龙湖天街商业地产有限公司。资料显示，北京开元和安主要持有位于北京丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区F-03地块一个商业地产项目，从事该项目的开发及运营。据了解，龙湖接手后将打造北京第六座天街。

克而瑞的研究报告指出，目前市场的调整已经开始，成交“转冷”已成为不可否认的事实，行业的周期波动本就在所难免，与其消极逃避不如积极思考应对措施。克而瑞认为，当前至少有以下几点是开发商可以做的：一是审慎投资，更多考虑现有土地、项目的快速去化，从而加快现金回笼，储备好过冬的“粮草”。二是趁此契机，修炼内功，着力于自身产品力的提升，毕竟“闭着眼睛卖房”的时代已经过去，未来能生存的企业势必都是拥有“一技之长”。三是对于开发业务并不纯熟的中小房企，也可密切关注政策的动向，积极响应国家号召，在地产多元化的“蓝海”领域寻求新的发展机遇。

安庆房产网

2018年11月03日