长租公寓接连爆雷 资金链困局蔓延至头部玩家？

安庆兴旺房产1

随着越来越多的玩家和资本进入，长租公寓市场所面临的资金风险正在急剧放大。

日前，据报道，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见”突然爆仓。紧随其后，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百业主，总额超千万。而在2个月以前，杭州的鼎家公寓也爆仓了。

连日来，多位寓见公寓房东和租客向《中国经营报》记者反映，寓见公寓现已处于失联状态，很多房东9月就未收到寓见资管的租金，而部分租客或将因为房东未收到租金而被赶出公寓，同时仍有相当一部分的租客深陷租金贷、担心自己征信受影响以及投诉无门的苦恼之中。截至记者发稿，有多位租客向记者表示，浦发银行已开始结清贷款。

10月24日，记者来到位于徐汇区漕河泾新兴技术开发区新汇园90栋7楼的寓见公寓隶属的上海小寓信息科技有限公司（以下简称“小寓科技”），在大厅的企业名录上，已看不见小寓科技的企业牌。在小寓科技办公室内，早已无人办公，只有两位工作人员负责登记访客记录。

针对租客的担忧，上海市徐汇区经侦支队回应称，寓见公寓的事情属于民事案件，各租客应该去各自房屋所在地的派出所进行备案。

此外，记者也多次联系寓见公寓方面，但截至发稿，未收到任何回复。同时，记者按照湖南咖啡猫网络科技有限公司（以下简称“咖啡猫科技”）官网提供的联系方式联系对方，得到回复称此号码已经更换很久，其并不认识咖啡猫科技。寓多多公寓方面在回复记者表示，寓多多走稳扎稳打的发展路线，暂时未发现是否收到影响，未来也不知道是否会受到影响。同样，记者联系自如品牌方面，截至发稿未收到相关回复。中骏长租公寓品牌方隅方面表示，公寓行业是微利行业，资金压力比较大，中骏在公寓这块发展比较稳健，不会像其他公寓一样过于乐观的去获取外部的房源，方隅比较谨慎，对于收益测算也会有严格的要求和把控，必须达到内部收益的要求。

爆仓前曾频换金融平台

10月16日，寓见资产管理有限公司（以下简称“寓见资管”）发布《致租户的一封信》称，由于公司自身经营管理不善，现已出现了严重的资金短缺，公司现已无任何资金可供调配，公司股权也已全部质押给贷款银行，账户管理权也已经被贷款银行全面接收。

租客陶先生告诉本报记者，去年12月份他与寓见公寓签了1年的合同，到今年4月份，寓见公寓管家告知说房租降价了，需要重新与元宝e家签订合同，时间仍为1年，所有合同均是电子合同，没有纸质版。当时陶先生就提出疑问，自己是否需要交租到2019年4月，管家回复称不需要，只需要交到今年12月即可。“直到看到网上消息，才知道签的合同是租金贷，现在寓见和元宝e家都联系不上了，但是按照元宝e家app上合同要到明年4月才算到期。”陶先生补充道，现在在寓见公寓微信公众号涉及的电子合同电子版已经无法打开了。

而稍早前，陶先生还收到元宝e家群发的短信中称，近日因寓见遇到资金流动问题，不能及时给房东付房租，导致房东撵租户的情况出现，针对此种情况，请租客一定不要搬离房屋，只要租客按时付归还贷款，租住权是有一定保障的，同时关于寓见资金流动性的问题元宝e家正在积极协调相关方与寓见沟通解决，请勿搬离房屋。

陶先生的经历并非个例，记者在采访中了解到，寓见公寓更换的金融产品也并非只有元宝e家，据记者在各寓见租客维权群不完全统计，寓见租客被捆绑的租金贷包括元宝e家、应花分期 、分付君 、平安好房金融、蚂蚁借呗，以及建行、浦发等商业银行的金融产品。

另一位租住寓见公寓的卞先生向记者表示，租房伊始，寓见管家说房租要是在平安好房上走金融贷款会比付现金便宜，但就在合同剩两三个月到期时，寓见管家又介绍说换到浦发银行，租金会再次打折。“从平安转到浦发，特意去查询说换平台后，之前的金融贷款合同还在，于是就叮嘱管家解决，管家当时回复称剩下的贷款已经结清”。实际上，卞先生说自己上一份金融贷款合同并未结清，就在今年9月份的时候，寓见客服再次打电话给卞先生说再换一个金融平台租金会继续打折。卞先生说，有些不知情的租客为此背负了三四家金融机构的贷款。

资金问题或为爆仓首因

据统计，从去年2月份开始，已有GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓接连爆仓，加之近期的寓见公寓和咖啡猫公寓，目前共有10家长租公寓机构先后爆仓。

长租公寓为何频爆仓？寓见公寓发布的《致租户的一封信》提及，因公司自身经营管理不善，出现了严重的资金短缺，公司现已无任何资金可供调配。

10月19日，据长沙晚报报道，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，长沙地区超过400户（其中200多套已装修完毕）业主“被”贷款，涉及金额1000多万元。咖啡猫实际负责人称，这主要是受政策影响，融资合作方无法提供足够资金，使得原来承诺的工程款不到位，从而出现了资金链断裂的问题。

8月20日，杭州一家名为“鼎家网络科技有限公司”长租公寓运营商宣布，因经营不善，资金链断裂，已停止运营。据鼎家公司法定代表人魏永锋的阐述，鼎家2017年进入长租公寓市场，几个月后才发现公寓行业利润很薄，运营成本却很高，渐渐地一直在亏损。“2017年的时候大概每月亏损几十万元，2018年获得融资后开始扩张，虽然房源数量上去了，但是运营成本也更高了，亏损也就越多。到了2018年7月份，每月亏损达到了140万~150万元。

此前，长租公寓品牌“爱公寓”所属的上海歆禺房屋租赁有限公司对外承认，公司出现资金链断裂的情况，已通过股权出让的方式并入中元世家（北京）资产管理有限公司。另据报道，爱公寓租金贷波及的租客上千人，初步估算金额在1500万元~2000万元之间，公司目前存在的负债在1.3亿元-1.4亿元之间。

7月22日，由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》（以下简称白皮书）显示，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。

蘑菇租房联合创始人龙东平在接受本报记者采访时表示，在过去的几年中，公寓市场发展迅速，很多公寓品牌借势而起，加上国家政策的鼓励，租赁市场一直处于供不应求的局面，未来公寓的供应量仍会不断地增长，这也包括明年开发商也会处于一个爆发的阶段。此番寓见爆仓就是在发展的过程中资金没有跟上，导致资金链断裂，他预计公寓爆仓的情况仍将会发生。

据启信宝消息显示，小寓科技在2014年到2015年曾获得天使轮、A轮来和B轮三轮融资，其中天使轮的250万人民币来自险峰长青；A轮数百万美金来自联创策源和顺为资本；B轮投资方为中城投资、毅达资本、西高投，具体融资金额未公布。值得一提的是顺为资本归属雷军旗下。

另有消息称，寓见公寓已经找到了“接盘方”，或为青客。小寓科技在《业主公告》中表示， “鉴于目前的现状，我们已经与上海最具实力的本土机构达成合作意向，由该机构全面接手各位业主房屋的后续运营管理，现正在做系统对接、数据核对以及联系业主等工作。”

针对此事，《中国经营报》记者联系致电青客公寓副总裁屈成才，对方表示上述消息为传言，并非真的。

盈利困局难解

“长租公寓运营商实际上是规模化的二房东，本质上是在赚取差价，主要是依靠服务、租金回笼投资，但回笼的过程时间长，因此需要有金融的介入。”在上海中原市场分析师卢文曦看来，长租公寓与金融结合的模式本身没错，只是在快速发展过程中规则指定或者监管力度不能缺位。

据蜂鸟屋统计数据显示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓等），总融资金融约为75.792亿元；集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。

中骏方面在接受记者采访时表示，方隅公寓是从去年年底开始筹备的，只有1年时间，现在是以中骏自持的物业为主改造运营，持有的房源约1万套，从筹备以来投入运营的项目只有2个，1个是在泉州，1个在上海，已进入稳定运营期的项目出租率都在95%左右。在筹备开业的还有2个，剩下的都在不同程度的工程装修中。公司目前刚开始投入，前期投入以集团的资金为主，同时也会和一些资本公司谈合作，一旦有具体落地的项目会对外公布，现在面临的还是项目开业和运营的问题。

卢文曦表示，目前长租公寓行业扩张的速度快，但市场空间更大。现在长租公寓企业越来越多，竞争越激烈，如果扩张的速度过快，企业驾驭不了的话，就会面临资金压力。

事实上，近年来，政府对于长租公寓市场的监管也日趋严格。上海市住建委等五部门在9月30日联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，共推出10条具体监管举措，明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。

另据克而瑞地产研究中心统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，对于当前长租公寓来说，导入金融模式是利好的，弥补了长租公寓短期收益不好的缺点。但是在资金方面要监管好，可借鉴浙江的长租公寓的发展政策，即强调知情权。若是这方面做到位，那么预计后续发展的机会还是会很大。

龙东平指出，其他公寓运营商应当借鉴已爆雷公寓的经验，这其中就包括控制现金流，提高运营效率，同时也要控制好公寓的装修成本。在拿房成本和税收固定的情况下，运营成本和装修成本控制的更精细，公寓的精细化运营能力、人效再提高，才是公寓盈利的关键。

安庆房产网

2018年11月02日