现在 地产巨头只求活下去

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白银时代是万科在2012年提出的。当时地产业还沉醉在城市化的春风中，依靠资产价格的上升，地产开发商、房屋的持有者开启了一段波澜壮阔的造富时期。虽然行业高高低低，但上扬曲线依然坚挺。

判断行业进入白银时代后一年，万科以1709．4亿元刷新了中国及全球房企年销售额历史纪录，此后一路进入了5000亿时期。在2008年那轮的行业周期中存活下来的恒大、碧桂园渐渐与万科形成了三足鼎立之势，各自占据市场中重要一角。

结局能形成就能洗牌。2018年，在金融环境、地产行业环境及政策等种种因素作用下，地产业或到了洗牌时刻。

郁亮说，2012年时，万科判断行业进入了转折点，只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，而今天，转折实实在在到来了。

遥想国内楼市上一个周期，多少显得踌躇。再到2016年、2017年的盛况，不过说明危与机犬牙交错。但正是因为市场变幻莫测，才分外让人敬畏。如今房地产业的经营环境发生了深刻的变化，调控还在向纵深处走去。无人能道清明日之近况，但有过应对大小周期经验的房企，已用强烈的危机感把自己武装起来，保证自己能活下去。

转折实实在在到来了

天下武功，唯快不破，这些年把高周转精神贯彻得最彻底的是房地产业。

近日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称《通知》）流出，它指向商品房预售制度存在的种种短板漏洞，并提出改革商品房预售制，甚至逐步取消预售制的可能。

过去25年，在城市化大潮中，靠卖楼花，实行商品房预售，提前回笼资金，进行快速滚动开发，房地产业走出了一个黄金时代。一旦取消预售，全部实现现售制度，房企的资金回笼周期将大大拉长，资金使用效率降低，周转大幅放缓，可谓行业杀器。

尽管后来广东省房地产协会人士回应，称上述通知只是内部征求意见，但还是引起了房企和投资者的强烈反应。

9月24日，上述消息传出后的第一个交易日，港股开市（A股因中秋假期休市），地产股应声下跌，HKT内地地产指数更是大跌4．26％。

规模房企如碧桂园当日下跌5．57％，中国恒大下跌3．55％，融创中国下跌4．02％，华润置地下跌4．83％，中海下跌3．25％，龙湖下跌3．49％，世茂下跌5．22％，雅居乐下跌3．88％。光是这数只地产股，市值就已蒸发超过600亿港元。

9月25日，A股开市，上证指数、深证成指双双下跌，地产为首的蓝筹全线大跌。9月25日收盘，万科A下跌4．5％、华侨城A下跌4．75％、金地下跌4．1％、华夏幸福下跌3．83％、阳光城下跌4．91％、蓝光下跌4．42％、中南建设下跌6．14％。

土地市场方面，上半年的低迷情绪延续至今。据华创证券研究所统计数据，截至8月末，全国土地流拍807宗，流拍建面7954万平方米，这么庞大的流拍数据在过去几年中无疑是罕见的。

华创证券分析师袁豪表示，土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严，也有望改善房企毛利率的悲观预期。

但实际上，今年地产开发的整体环境，很难让房企乐观。地产界常言道，“学习万科好榜样”。但榜样如今都说，要把“活下去”作为基本要求。

一份郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话流出，万科有关负责人向第一财经证实了这份讲话的真实性。郁亮表示：“万科在2012年就判断行业进入白银时代，进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，而今天，我们可以说转折实实在在到来了。”

郁亮要求万科作战略检讨，所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行，保证万科能活下去。“这么做有可能会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。”

收敛、聚焦之下，集团将梳理开发业务，重视库存和回款、产品力和服务水平；万科是行业中，转型探索多元化业务最为彻底的房企，但如今郁亮说，投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务，要调整甚至不要做了。

度过冬天

郁亮的讲话并不代表着万科此后要砍掉长租公寓等新业务，但收缩战线的意味显而易见。

在行业转折到来的时候，万科需要开发业务来拉长有序增长的时间，来换取新业务发展的空间。但今年上半年，万科的营业收入、净利润分别取得51．8％和24．9％的不错增速，但结算通常滞后销售1~2年，这两个数据只能反映万科2016~2017年较好的销售形势。而万科2018年上半年的开发业务，合同销售额同比增速不足一成。

不仅万科，对于未来，多家房企似已达成了加快资金回笼、战线收缩的共识。

一向稳健的中海自2017年以来，刻意加强在土地端的投资，力求规模上的突破和冲刺。不过今年8月，大量买地的中海也宣布“宁愿错失一些机会，也不想投错几块地”了。

国泰君安数据显示，目前34家重点房企的净负债率水平达到114％。世联行董事长陈劲松感叹，“今年房企TOP100债券到期率和现金的增长率之比，现金已经抵不上负债了，比率高达100％，大房企手里也没余粮了。”

现金流是房地产业的生命线，近期房企的公开信息显示，已步入高息发债的阶段。正荣地产发行的一笔本金总额为2．8亿的三年期美元票据，年息已高达12．5％，但行业普遍认为，相对解决资金需求而言，融资成本高低已不太重要。

也正因为资金链安全的重要性，《通知》才会引起如此大的水花和行业性的讨论。

房地产业的经营环境发生了深刻的变化，调控还在向纵深处走。

坚决遏制房价上涨。8月，先是住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等五市政府有关人士，强调要下决心解决好房地产市场问题。8月底，呼和浩特提出全面停止去库存调控措施以遏制房价上涨。9月13日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，实行“认房又认贷”政策。

有业内人士表示，房地产业的冬天已经来临。弯道超车当然是人人艳羡，但实现难度太大了，但有实力的房企应能冬泳而非冬眠。

加强现金流的管理、加速产品去化速度、加强危机意识是多数房企过冬的率先动作。组织创新也被考虑在内，万科近来正大刀阔斧进行组织重建工作。此外，除了谨慎拿地外，为减少经营性现金流出，多家房企也被传出精简组织，进行裁员。

安庆房产网

2018年10月4日