流拍低溢价增多 土地市场回归理性

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今年以来，随着房地产调控政策不断升级，过去两三年火热的土地市场开始日渐回归理性。

伴随着高溢价、频拿地的阶段逐渐过去，低溢价、底价成交乃至流拍的现象开始不断出现。今年8月，包括福州、武汉、广州、杭州等地，就有多宗曾经被市场看好的地块遭遇了流拍。

8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让。8月28日，广州从化温泉镇温泉村“火界”两宗地块进行网上竞拍，但最终以流拍告终。

更早之前的8月13日，广州市出让了5宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过1%，剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

“我们现在对土地价格非常敏感，价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，现在在广州拍地，“都是国企报名。”

纵观二线城市，房价最高的厦门，今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元，楼面价21182元每平方米，被海晟夺得。而在两年前，2016年8月26日，距离上一地块不远处，2016XP06地块由融创以总价30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得，溢价率142%。

据中原地产统计，今年1~7月，全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，土地流拍，低溢价、底价成交，虽然有部分是土地配建复杂、地块非热门区域等因素，但更主要的是，在严厉的调控下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

在此背景下，房地产企业资金链紧张的格局仍将持续。据恒大研究院数据，未来4年将是房企兑付高峰期。

2018年下半年~2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年将集中到期；公司债于2015~2016年集中发行，也将从2018年下半年开始密集到期。

广东省统计局分析，今年上半年广东房地产企业资金压力加大，资金回流速度延缓，全省延期网签备案商品房屋达5万多套。2015~2016年房地产企业大量发行的5~7年期债券，2019年以后将集中到期，房地产企业债务到期兑付压力将逐渐加大。

张大伟预计，随着楼市的继续降温持续，在企业资金链紧张的情况下，土地流标可能继续增加。“现在土地价格是更便宜了，但是因为资金成本贵了，所以企业也没钱拿地了。”

安庆房产

2018年9月5日