北京多部门已启动调查“租房贷”

安庆兴旺房产1

昨天，杭州出现了首家“爆仓”的长租公寓，租客在受损后才发现不知何时竟申请了房租分期。北京的“租房贷”情况又如何？记者调查发现，也有租客遇到了“被网贷”的情形。市住建委昨日重申，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实确有违规行为，将从严处罚。

权威表态

多部门启动调查“租房贷”

记者注意到，就在8月17日市住建委、市银监局、市金融局、市税务局等多部门对住房租赁企业约谈时提出的“三不得”要求中，第一条就是住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。而在市住建委已经启动的对住房租赁企业的联合专项执法检查中，不按约定用途使用融资资金的行为也被列入“三严查”之一。

昨天，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。

记者调查

公寓破产租客却得继续还款

昨天，有媒体报道，位于杭州的鼎家长租公寓因经营不善导致资金断裂，于8月20日宣布停止运营。长租公寓破产后，已经不得不搬出公寓的约4000名租客却发现，不仅先行支付的押金拿不回来了，还得按月支付租金，因为当初在签订租赁合同时，已经不自知地使用了房租分期贷款。

租客顾先生说，自己在毫不知情之下，通过银行卡绑定了一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的App，看似是在App上交房租，其实是使用了网络贷款。爱上街作为贷款方已将一年的租金一次性支付给了鼎家公寓，因此，尽管现在公寓破产了，办公处也是人去楼空，但顾先生还得继续在App上交房租，也就是向爱上街还款。

租客反映“被网贷”

“听说杭州长租公寓破产后，我才发现，自己也‘被贷款’了。”昨天下午，相寓的租客童佳（化名）向记者反映了被“套路”的全程。

童佳当初和相寓签约时，用了经纪人推荐的“押零付一”模式，即只要支付宝“芝麻信用”值达700以上，就可以免去押金支付，直接按月交纳房租。“当时，经纪人就说用信用租房可以省钱，全程都没提分期贷款的事儿，我看自己的芝麻信用分够，便同意了。”

直到昨天，童佳仔细查了一下合同，才发现自己还和名为“房司令”的平台有一份贷款合同，自己实际上已通过房司令申请了个人租房消费贷款，这家互联网金融公司早已将一年租金划转给租赁企业，自己每月支付的所谓“租金”实际上是租金加上5.8%的服务费。

“这样我才想通，为何每月房租从看房时的3000元变成了3150元，本以为芝麻信用就是这样，其实我是在还网贷。”童佳说，由于经纪人故意不予明示，而自己不懂消费贷，没想到去追问每月多出来的150元是什么，才莫名当了回贷款人。

金融创新下的新课题

随着资本进入长租市场，长租公寓被添上了金融产品的色彩，租客可以消费贷的形式申请租房贷款，运营商也可以通过资产证券化融资。各种金融创新，给住房租赁企业提供了现金流，也带来了如何使用和管理的新课题。

以自如发行的“1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”来说，首期发行规模5亿元，就是以房租分期为底层资产。自如CEO熊林2017年在接受媒体采访时就提到，2016年自如过手租金超过90亿元，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

熊林口中的租金结余，打的就是租金时间差。自如是统一以月付方式向房东支付租金，而其向租客收取租金的方式则分为月付、季付、半年付和年付，若租客选择月付则将上浮一定的租金和服务费。在北京租赁市场，季付是主流方式。另一方面，引入房租分期产品后，金融机构提前将租客申请贷款的全年租金一次性支付给长租公寓企业，再按月从租客身上回收本息，而这1年租金企业无需一次性支付给房东，这又让企业提前获取了现金流。

专家声音

设第三方监管账户为“防火墙”

“杭州长租公寓破产一事，说明当长租公寓涉足金融业务后，就不再是单纯的房屋出借了，而增添了金融色彩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，杭州长租公寓破产一事暴露出了三个风险。第一个，是租客信用被违规使用的风险。租赁企业在租赁中加入了一层消费贷业务，租客表面上看是每个月支付租金，可实际是每个月在偿还消费贷。“当业务稳定时，这样并没问题，可一旦中间资金不到位，导致房东不愿意继续出租，租客就会变得很被动。”

第二个，是租金收益监管不到位的风险。就像杭州的这家长租公寓名为鼎家网络科技有限公司一样，很多公寓都在公司名称中带有网络、科技、资产管理等字眼，旗下公司也是鱼龙混杂，发放给租客的房租分期消费贷究竟是支付给房东还是用于收购房源或是挪作他用，都面临很多不确定性。这样的不确定性也带来了风险，即一旦资金断裂或被挪用，“爆仓”的多米诺骨牌效应就会显现。

第三个，就是长租公寓内部管理混乱所带来的风险，“当长租公寓规模做大后，若内部管理依然不健全，违规乱象就会出现，从而牵连到租客和房东。”

严跃进建议，长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务后，当地金融管理部门和互联网管理部门就应积极介入，进行风险管控，对于部分信用滥用下的租房贷款业务，应该及时叫停。同时，搭建资金“防火墙”，设立一个独立的第三方监管账户，对租金收入进行监管以保证专款专用，“至少要让租赁企业交纳一定比例的保证金，保证金的额度可以和企业的信用挂钩，当投诉增多时，保证金的交付比例也随之增加。”

安庆房产网

2018年8月26日