租金与城市圈层

安庆兴旺房产1

有个老乡，工科博士毕业后在北京某研究单位从事高端技术研究工作。去年结婚，租了个老旧小区的小两居室，5300块。前不久，房东说旁边的房子租金都是7500，他也要涨，但博士这种情况不容易，就只收7300好了。

博士月薪1万出点头，不到11000。他老婆大学刚毕业，薪水只有5000多块。原本就过得紧巴巴的，也不敢要孩子。房租涨后，占家庭月收入的40%多，压力增大到几乎难以承受。后来发现网上有个跟他情况非常相近的帖子，很火。看来博士非个案。

博士跟老婆商量后，有三个选择：搬到远点的地方去，五环外，租金5000多应该是可以找到房子的，只是上班时间单程要多一个小时；原地咬牙坚持，等着轮候抽签公租房；老婆从原单位辞职，去大学同学所在的创业公司，薪水翻番，但也可能一年两年就失业。

我刚写稿的时候收到博士微信，他老婆辞职去做市场营销了。

京城居大不易，“居”既包括买的房也包括租的房。像北京上海深圳这样的特大城市，房价高得离谱，房价租金比却一直不高。不过，经过这两年的房租补涨，谁也不敢说房租不高了。即使如此，买房若是用来出租，回报率仍然极低。

京沪深是全国年轻人向往的城市。某种程度上，哪个城市拥有了年轻人尤其是高学历高层次的年轻人，哪个城市就有了创新活力，未来也更具竞争力。我们不能说，年轻人既买不起房也租不起房是正常的。

市场化的房屋租金，说到底是供求关系决定的。有舆论说租赁机构对这次以北京为代表的租金上涨，起到了主导的或至少是推波助澜的作用，但从机构租赁占比甚低的实际情况看，这个观点尚待更详实数据支撑，目前更像是少数案例放大后的激烈波动。

北京城区这几年在往外疏散人口，与此同时，大批违法违章建筑被拆除。拆除面积过大，新建面积过少，而疏散人口数量与此不能达成平衡，从而导致住房租赁市场严重供不应求，一旦被某个随机要素激发（比如个别机构以较高租金收集房源），就会向整个市场扩散。

此前我提出了建议，要下决心迅速增加租赁住房及其用地的有效供应。同时，也要增加热点城市的商品住房及其用地的供应。因为，租购是会相互转换的。北京有大量商品住房项目符合销售条件，却因为拿不到预售销售许可证而待字闺中，这对包括租赁在内的房地产市场供求是有很大影响的。希望有关部门能以为民办实事的态度出发尽快解决。

从统计数据看，我国城镇家庭住房自有率是很高的，超过了多数西方发达经济体。但房租上涨过快带来的伤害，并不亚于房价。比如，它会直接推涨CPI，推高商业成本，急剧加大租户尤其是年轻租户的焦虑感。相比住房产权业主，租户更弱势，更需要保护。过去多年我们对住房租赁市场重视不够，特别体现在对租赁主体保护不够。

以我个人的从业经历看，大城市的房价曾经出现过调整，哪怕是短暂的，却很少听说房租下跌。不是每个人都买得起房，现在自己已经买房的多数都有过租房的经历，因此，这波房租上涨潮，不仅引发了租户的恐慌情绪，也让老租客们想起了曾经的焦虑不安，可谓感同身受。这就是网络上为此集体共鸣的原因。

虽然缓解房租上涨的治本之策是增加租赁房源供应，北京等城市也确实在采取措施，比如北京2021年之前将供应1000公顷农村集体建设用地来建租赁住房、今年将供应万套公租房，但对于眼前就面临大幅涨价的租户来说，只有两个选择，要么接受，要么搬家。而搬家，一般是往离城区更远的地方搬。

决定通勤距离长短的，不是公里，而是工具，交通工具。京沪深工薪阶层适宜的通勤工具是轨道交通。包括轨道交通网络在内的城市基础设施建设，重要考量因素包括人口密度、产业布局等，最终还是要用经济实力说话。北京的环路从二环一直修到六环，正是基础设施逐步成熟完善的表征。轨道交通只是由环状变成了网格状，本质上还是人口、产业及其背后的经济实力的呈现。顺便说一句，修建地铁只是第一步，每年还有巨大的运营成本。所以，全世界也很少有城市像纽约地铁这样能24小时运行。

轨道交通网络拉大了城市的骨架，引导着都市人群的居住和就业。像北京这样的城市，要真正解决中心城区人口负荷过大的压力，还是要靠发展城市群，而不是局限于北京市本身。东京、纽约城市群，是与其周边一批卫星城市共同构建的。

几个一线城市，只有广佛同城化稍具雏形，深圳与惠州、东莞的连接还差得很远，上海、北京都是一枝独秀。京沪深穗都还有一些区县没有通地铁，北京只有一条地铁延到了河北燕郊（正在修建中），上海也只有一条地铁延到了苏州。如果中心城与卫星城通过轨道交通实现了同城化，无论是居住空间还是产业空间，都会呈数倍地放大，中心城的房价与租金就有了摊薄的可能。

此外，轨道交通与就业、居住是密切关联的。如果住在北京房山，在CBD上班，轨道交通再发达，也得一个半小时，如果在丰台就业，就近多了。

我为什么写的是“城市圈层”？因为城市本身有个同心层，城市与城市之间有个城市圈或城市群。当然，这与当前的房租大涨没有那么直接的关系。

安庆房产网

2018年8月24日