遏止“炒房租”不妨探索供给 收益新思路

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在“房住不炒”的背景下，租购并举成为稳定房地产市场的重要举措。在此背景下，加快租赁市场的发展迫在眉睫。尤其在我国一线城市，房价之高令人望而生畏，租金的稳定对于人们“住有所居”“安居乐业”起着重要的作用。

然而，就在我国大力发展租赁市场之时，一线城市房租也正在快速上涨，这给大城市生活的人们带来了切肤之痛，“租不起”的残酷现实正在打碎年轻人的“奋斗梦”。

租金过快上涨的根本原因在于供需失衡，租赁市场的供给量不足以满足高房价下不断催生的租房需求。同时，也有声音将矛头指向长租公寓争抢房源从而推高房价，而长租公寓的背后正是机构介入租赁市场，“逐利”的资本和“热钱”正在吞噬着刚需的租房客。

虽然，目前企业运营的长租公寓所占租赁市场房源的比例并不高，但是，不可否认的是，租赁企业正在改变着租房市场的房源供给结构。而且，租赁企业目前尚处于不盈利甚至亏损的局面，企业跑马圈地是为了抢夺市场占有率，资本的疯狂涌入是为了日后更高的回报，这就加深了人们对于租金上涨的忧虑。

对我国现阶段的租赁市场而言，一方面，房租上涨带来的切肤之痛，超出中低端收入者的承受能力；另一方面，机构加入租赁市场还处于“亏损”的阶段，不能满足规模化扩张需求。

因此，我国租房市场应该在供给侧进行顶层设计，加大多样化产品的供应，政府、企业、业主三方形成市场供给主体，从而满足低中高端收入群体的需求。

值得期待的是，北京尝试将集体建设用地用于集体租赁住房，这有助于从源头上降低租赁住房的成本。同时，北京推出了租赁型职工集体宿舍，将通过在集体建设用地建设或改造部分闲置厂房、商场、写字楼来为用工单位提供租赁型职工集体宿舍，以此来解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。在低价房源急缺的情况下，租赁型职工集体宿舍应加大供给量和供应速度。业内人士也建议，一线城市还应同步加大公租房和廉租房的供应力度，适当放宽申请条件，以满足低收入者和产业人才的居住需求。

一些新的探索也值得关注。比如，还可在土地供应结构上，租赁型住房用地和商品房用地在土地价格上应当予以区分。目前，上海已经推出了专门用于租赁住房的租赁用地，且租赁用地价格大幅度低于商品房用地，初步先由国企持有运营，建成后将对高端人才予以重点保障。未来，这些低价的租赁用地可以引入市场化的开发和运营主体，保证一定收益的基础上，政府可以根据市场情况设置指导价格，这样对租金将起到有效的平抑作用。

从市场化运营来讲，越来越多的机构介入租房市场，应针对不同租户的需求提供多样化的公寓产品，既有针对中低收入者的合租房，也有针对中高收入者的高端公寓，可以交给市场这只“看不见的手”来进行支配；同时，企业也应主动探索多元化的盈利途径，而不是单一的“收取差价”，延续“二房东”的模式。目前，上海地产集团的租赁运营品牌城方率先提出了“以消费换租金”的运营思路，探索以社区消费为内容的盈利模式，包括文化娱乐、生鲜便利、康养健康、社区食堂等，值得企业借鉴和探索。

应当注意的是，目前，我国租赁市场尚处于发展的初步阶段，应该坚持多重供给的思路，通过政府和企业双方的合力，不能完全交给市场任由资本侵蚀租客，也不能完全交由政府从而忽视市场和企业的力量。

安庆房产

2018年8月24日