一线城市卖地热卖

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有分析人士表示，土地出让金占商品房销售额的占比被快速拉高，今年预计将达40%左右

　　“创33个月以来新高”，“创45个月以来新高”，无论是今年9月份典型10个城市土地出让金收入还是今年11月份一线城市土地成交均价，都在不断飙升，土地盛宴貌似已不足以形容一线城市土地市场的高涨情绪，或许“饕餮盛宴”更为贴切?

　　据《证券日报》记者从中国房产信息集团(CRIC)获取的一份数据显示，截至到11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，2012年同期则为1675.55亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。

　　“今年一线城市土地市场竞争非常激烈，甚至有部分老牌房企可能也连一幅地都抢不到，开发商对未来一线、二线城市房价走势判断的乐观程度似乎一直在打破你的认知底线。”一位龙头房企的高层人士向记者如此直言，“简直疯了!”他甚至称，或许两三年后，个别企业将出现问题。

　　土地成交额剧增近2倍

　　据中国房产信息集团(CRIC)数据显示，2013 年1月-11月，10个典型城市土地出让金收入为7928.9亿元，与2012年同期相比增长121.8%，较2011年同期增长38.4%。从历年同期情况看，今年前十一个月土地出让金收入创造了历史新高。与去年全年4397.7亿元的土地出让金收入相比，今年前十一个月已超过3531亿元。

　　值得一提的是，从四大一线城市历年土地出让金收入情况来看，2013年前十一个月的土地出让总额为4720.38亿元，创下了历史最高纪录。据中国房产信息集团(CRIC)数据显示，2012年四大一线城市土地出让总额为2042.22亿元，2011年、2010年和2009年则分别为2831.68亿元、3731.82亿元和2623.7亿元。

　　从四大一线城市土地成交情况来看，2013年1月-11月，一线城市共出让土地1112幅，累计建筑面积为9032.06万平方米，累计土地出让金收入为4720.38亿元，2012年同期则分别为6876.1万平方米和1675.55亿元。其中，土地出让建筑面积同比增长31.35%，土地出让金则同比上涨了3044.83亿元，暴增181.72%。

　　“从出让的土地建筑面积和成交价格上涨幅度来看，显然土地价格高涨的非常快，这也折射出房企在一线城市抢地呈现出的白热化程度。”一位业内人士向记者表示，尤其各地地王频繁出现，一线、二线城市几乎只要有住宅用地成交，成交单价就一笔高过一笔。

　　此外，根据中原地产研究中心统计数据显示，2013年1月-11月，全国40个主要城市土地成交额高达1.4万亿元，与2012年同期的8369亿元相比，上涨幅度达到了68%，与2012年全年这40个主要城市的土地成交总额10674亿元相比，超过了3345亿元。

　　地价飙升加大房价下行压力

　　“从土地出让金与商品房销售额的占比来看，比例在不断升高。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，数据显示，2012年这一比例不到30%，2013年则预计达到40%左右。从这一角度看，土地成交价格高涨，但售价却受干预，导致账面上销售收入比开发商原来预期的有所减少。

　　不过，从2012年初开始，北京房价连续上涨已经超过了20个月，实际上，这背后土地的高价成交是拉高房价指数的主要推手，房价下行压力也随之加大。

　　对此，中原地产市场研究部总监张大伟表示，尤其今年地王频繁出现，其出现力度刷新了历史记录。“相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力”。

　　张大伟称，北京、上海等城市的大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内的在售房价，“地王可以说已经秒杀了在售的绝大部分物业”，而且导致定价权几乎掌握在开发商手中。同时，目前来看，按照全国主要城市出现的地王成交总价、单价以及其具情况来看，如果开发商想要赚取正常的利润，售价需要在目前市场的基础上，一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。

　　但尽管如此，仍有房企加速了向一线城市进军的步伐，包括泰禾集团、阳光城，甚至融创中国以7.3万元/平方米的单价拍下北京的全国最贵地王，其未来是否能如融创中国董事长孙宏斌所说的卖到30万元/平方米，业内尚不去讨论。

　　但实际上，据《证券日报》记者获悉，现在连不少大型知名房企高层都称“疯了”，如此贵的地价，到底有多少利润可赚?定多高的售价才能被市场接受。“拿着贵地的开发商都在不断研究开发节奏，计算相应的成本，小心翼翼着呢”。