楼市调控变奏：从“限”到“稳”

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中房报记者 许倩丨文
2018年被称为史上房地产调控政策最密集、最严厉的年份。全国各种房地产调控政策出台次数超400次，几乎每天都有一项措施出台。限购、限贷、限价、限售、限商……哪里有炒房客身影，哪里就有政策补漏洞如影而至。
这一年，我国的广义货币增速由17%高点降到2018年11月末的8%，彻底告别货币超发时代。相应地，国内融资环境愈发收紧，融资难、成本高成为众多房企切身之痛。
经过一年的全面调控，房价上涨势头被抑制住，市场降温由销售量、资金端传导至拿地端、开发投资端，调控取得阶段性进展。
同样也在这一年，国内外经济环境形势严峻，受全球贸易摩擦及金融环境变化等影响，下行风险逐渐累积。作为经济重要支柱的房地产业，再度被赋予拉动经济增长的重要使命。
在距离2018年收尾最后一个月，地方楼市调控率先发生了转向。山东菏泽取消限售，广州微调公寓限购，珠海被传放松限购……
中央层面对楼市的调控基调亦起了微妙变化。中央经济工作会议全文不提房价，不提调控，着墨于“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。住建部亦不再提遏制房价上涨，而是将2019年楼市调控首要目标定位为“稳地价、稳房价、稳预期”。
调控下的冰火剧情
“自2016年9月以来，我们经历了一个完整的降升降周期。”《中国住房发展报告（2018～2019）》发布会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。
数据显示，全国房价同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又降至2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。
也就是说，2018前后半年，楼市几乎上演的是冰火两重天的剧情。全民炒房，万人抢房，这是2018年上半年的楼市常态。彼时的调控政策正是严打炒房之时，哪里有楼市投机，哪里就会迅速出台新举措来补漏。
2018年3月，全国两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。遏制房价上涨成为这一时期政策的主基调。
地方延续2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。
2018年下半年，住建部等七部委还在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。2018年以来，虽然大部分省份棚改货币化比率并无明显下降，但考虑到棚改总量高位略降、政策性银行PSL贷款发放额度下降、棚改资金到位速度放缓等多重因素，棚改货币化对于销售的贡献度有所下行。
据统计，2018年全国房地产调控次数超过400次，比2017年同期上涨近80％。尤其四限政策从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷。房价领涨城市政府负责人还被住建部约谈，如成都、太原、西安、海口、长春、昆明、贵阳、三亚、徐州、佛山等，目标非常明确，就是要遏制房价上涨，被约谈城市迅速对政策“打补丁”。
从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，悲观情绪蔓延至整个房地产市场。严厉调控之下，2018年9月份起，房地产形势掉头向下。房价已停涨甚至部分地区开始显著下跌，尤其北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价出现下跌，房地产开发投资增速连续4个月回落，商品房销售面积和销售额双双回落，土地购置面积、房地产开发企业到位资金均出现增速下降趋势，土地流拍加剧。
申银万国分析师指出，从近年来的地产调控转向历史来看，当房地产行业各项基本面指标出现下行风险之时，即是政策放松之际。
其实地方与中央的调控博弈一直都在。即便在楼市调控严厉的前半场，地方政府也一直在努力为房地产市场开出一扇道窗，比如借道人才引进战略突破限购，甚至有些城市将人才学历放宽至中专、大专。
楼市调控以稳为主
如果说人才引进是暗中开窗，2018年年末，地方政府松绑调控的动作开始走到明处。
12月18日，山东菏泽放开了房地产限售，取消了一年之前出台的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。其背后是，调控收紧下，房子难卖，三四线城市再次面临去库存压力。
11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。
来自中央层面对楼市的调控态度也起了变化。12月19日中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
在货币政策方面，中央经济工作会议定调为“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题”，取消了之前“管住货币供给总闸门”的提法。
住建部则将2019年楼市调控工作的目标定位为：稳地价、稳房价、稳预期。
这种变化源于对经济形势的担忧。
数据显示，2018年，中国实际GDP增长率在6.6%左右，为1990年以来最低，步入2007年来经济下行期的第11年。在拉动经济增长的“三驾马车”中，固定资产投资增速滑落到6%以下，是20年来最低；社会消费品零售总额的名义增速虽然在8%以上，但考虑到通货膨胀，实际增长率下滑到6%以下，为15年来最低。
2019年，中国经济面临继续下行的压力。“如果2019年房地产市场出现大幅回落，首先受影响的就是就业，因为投资量占到总投资四分之一的房地产行业，实际影响到几十个相关行业。而现在房价涨幅已经开始下滑，甚至有些地方出现房价下跌，这种势头要防止继续恶化。”全国房地产商会联盟主席顾云昌指出。
其实中国的楼市调控政策一直是在两难中踯躅前行。
“一定程度上中国经济是房地产投资驱动的经济。”中国社会科学院学部委员余永定指出，已有太多的资源被配置到房地产投资里了，最终这些资源变成了房产而不是机械设备，若不对过去房地产驱动的做法做某种改变，中国前途堪忧。
中国社科院预测，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。未来一年，一二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存也可能再增加。
如果2018年可以用“调控年”作为关键词，2019年无疑会是一个楼市的“求稳年”，调控手段也会由行政手段向长效机制过渡。

安庆房产网

2019年01月05日