年净利润仅7000万 迷你房企万城控股赴港上市

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今年以来，内地房企扎堆赴港上市。近日，万城控股即将登陆港交所，以年净利润仅7000万的微小体量引起了市场关注。

但今年以来，港股融资渠道并不畅通，上市当日破发的房企增多，香港上市的融资环境并不甚乐观。

上市融资数额有限

12月6日，港交所信息披露，万城控股通过了港交所聆讯。12月10日，万城控股公告宣布，于12月10日起至12月13日中午招股，按每股港币1.07元至1.33元发售1.875亿股，其中，香港发售10%，国际配售90%。集资最多港币2.49亿元。这一数字与正荣的38.43亿港元、美的置业30.6亿港元的融资额相差甚远。万城控股预期2018年12月20日上市。

万城控股创办于2003年，其官网介绍称，集团是以住宅物业连同商铺、俱乐部会所及幼儿园等配套设施开发为主的物业发展商，主要针对中高端群体发展适度奢华的高级住宅物业项目，还有选择性地收购其它公司已发展并具备潜在投资回报的物业，并把相关物业出租或翻修以作销售，进行城市更新业务。

但万城控股的体量可以称之为微小，万城控股由广东惠州起家，集团目前进驻的城市不多，除惠州之外，于2010年进驻天津，2017年进驻河南省驻马店。招股书显示，截止到2018年9月30日，万城控股共有17个项目，土地储备89.7万平米，总建筑面积约210万平米。

同之前的恒达集团相似，万城控股也是今年赴港上市的“蝇量级选手”。著名经济学家宋清辉在接受《华夏时报》记者采访时表示，小型房企在今年市场环境严峻的大环境下，面临着生存危机。特别是在市场低迷、高负债经营遭遇融资难和融资贵情况下，类似于万城控股这个超小型房企，不得不被迫赴港上市，融资圈钱，以求熬过寒冬。

企业负债率较高

由于企业规模有限，万城控股的盈利仅有一年超过亿元。招股书显示，2015年集团亏损了666万元。2016年扭亏为盈，盈利1.3亿元，2017年盈利下降，盈利数字降为7677万元。2018年前6个月，集团盈利为3962万元。简单推算可知，今年集团盈利超过亿元几率并不大。

但万城控股的资金压力已经显现出来，经营活动所得现金流净额多为负数。2015-2018年上半年，经营活动所得现金流净额分别为——3.0亿元、2.7亿元、——2.2亿元、3.5亿元。而2015年到2017年的流动负债分别为17.9亿元、18.8亿元、16.1亿元和22.6亿元。资金完全无法覆盖未偿还借款数额。

从更能体现企业资金实力的资本负债比率指标来看，2015年资本负债比率为112.6%，2017年为111.7%，2018年上半年这一数字达到了170.9%，高于行业平均水平。

对于企业资产负债率过高，宋清辉指出，通常而言，资本负债比率过高是房企扩张的必然结果，如果遇到资金周转较慢，资金链就很容易出现断裂的风险。对于万城控股这样的超小型房企而言，风险则更大。

万城控股的业务类型较为单一，其大部分收入及现金流量来自销售及预售开发或收购的物业，对于市场或者政策风险的防御性较弱。另外，在行业集中度越来越集中的背景下，“强者恒强”局势越发鲜明，资源迅速向头部房企集中，类似于万城控股这样的中小房企的发展机会越来越少。

融资环境不乐观

在今年去杠杆的大环境下，房企融资环境持续收紧，多家房企的公司债或取消或推迟发行，10月初还传出A股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核的消息，第三季度房企境外融资也呈现了下降趋势。房企融资渠道不畅，中小房企的融资难度上升，融资成本一路走高。

万城国际在风险因素中指出，未来获取外部融资的能力及有关融资的成本受到不能控制的不确定因素影响。就融资成本而言，2015-2018年上半年，银行借款利息总额分别为约3500万元、700万元、5100万元及8500万元。借款利率上升或对业务、财务状况及经营业绩会产生重大不利影响。

在此背景下，赴港上市成为了国内中小型房企更加青睐的融资方法。2018年，正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团已完成港交所上市，接下来还有海伦堡、中梁控股、万创国际、奥山控股、银城国际、德信中国在排队。

但这些中小房企所依赖的港股市场，融资环境持续下滑，香港资本市场对内房股的持续看空，估值创新低，融资渠道并不畅通。此前上市的弘阳地产的发行价为每股2.28港元，仅为4.07港元净资产的56.0%。大发地产将IPO发行价定在每股4.2港元，募集资金净额仅7.4亿港元。另外，新股上市破发成常态，公开认购遇冷，发行状况不甚乐观。美的置业公开发售有效申请仅占总发行的0.25倍，大发地产仅获约32%认购。

宋清辉表示，在A股上市日益困难的情况下，为了能够顺利融资“救命”，今年房企不得不扎堆争相赴港上市。寻求在香港上市的这些房企，普遍负债率高、规模扩张诉求也非常强烈，因此急需拓宽融资渠道。长期以来，借用高杠杆成房企实现快速扩张的手段，然而融资渠道却并不通畅，当行业遭遇严厉调控、融资环境收紧的情况，这些布局单一、融资渠道受限的中小房企则最先面临生存危机。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期股票市场波动大，市场信心不足，这些因素会对上市企业带来一定的影响。尤其是此类企业的营业收入等盈利能力不足、业绩表现不佳、投资者的信心会受到很大影响，企业的股价表现也不会乐观。

宋清辉也提到，据近期挂牌的房企表现来看，破发的几率非常高。这意味着现阶段对房企赴港IPO发行较为不利，万城控股上市的前景难言乐观。

对于万城国际上市的进程、负债率、拓展计划等问题，《华夏时报》已发至其相关负责人，但截至发稿，并未收到具体回复。

安庆房产网

2018年12月16日