北京“限竞房”遇冷：长期调控下新房供大于求

安庆兴旺房产3

在增加供应、对冲房价上有着重要作用的“限竞房”，近期在北京市场受到冷遇。

根据北京市住建委的数据，截至目前，北京市共有17个限竞房项目入市，供应房屋9684套，面积63.3万平方米。但仅有8个项目有网签记录，签约套数在1100套左右。按照这一比例计算，北京限竞房的网签率仅为11%左右。

中原地产指出，即使算上所有项目的真实销售（已签定书面购房合同，但尚未履行网签程序），这17个限竞房项目的平均去化率也不足4成。

所谓限竞房，是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地，并开发的商品房项目。从今年6月开始，北京的限竞房项目大规模入市，并对新房供应结构带来较大冲击。但如此低的去化速度，令市场各方都始料未及。

由于限定了销售价格并进而压缩了项目利润，限竞房这一品类并不受房企的欢迎。但如今，“限房价、竞地价”已成为北京的主流供地方式，限竞房也成为北京新房供应的主体。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，抛开品质、区位、价格等表面因素，限竞房的遇冷，反映出北京新房供大于求的现实，新房市场将进入买方时代，这也是长期楼市调控的必然结果。

区域性供大于求

早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度绝迹。

2016年末，“限房价、竞地价”条款再度回归，但比之前更加“完善”。商品房的销售均价、最高价均得到限制，土地拍卖也被设置了最高限价，部分地块还有配建要求。商品房用地的竞拍流程通常是：限房价——竞地价——地价达到最高上限——竞配建（保障房或自持商品房）面积——配建达到预设比例——竞高标准商品住宅建设方案。

从2017年末开始，这种改进版的“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式。以该模式出让的土地，从今年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以“限竞房”的称谓。限竞房的套型面积多在90平方米以下，且有5年的限售期限。

根据北京市住建委的数据，截至9月16日，北京共有17个限竞房项目入市，供应房屋9684套，面积63.3万平方米。这些项目集中分布在房山、大兴等区域，房山区域的限价水平通常在4万元/平方米左右，大兴区则普遍被限制在5.2万元/平方米到5.5万元/平方米以下。

大兴区某限竞房项目销售负责人向21世纪经济报道记者表示，从蓄客阶段开始，情况就不顺利。“首期拿证的房源有700套，前面蓄客1000组，但陆陆续续流失了一半。到9月开盘时，才卖了200多套。”他说，在以往市场好的时候，蓄客量可相当于房源量的3-5倍，“开盘售空”更是家常便饭。

他表示，和同区域的商品房相比，限竞房本身就有价格优势。作为首期入市的限竞房，已经刻意压低了价格，没想到销售还是不理想。

房山的部分限竞房项目也面临同样的问题，一些项目还传出降价消息。但截至记者发稿，相关房企并未确认有降价的情况出现。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，限竞房去化率低的原因在于，短期内供应量过大，且项目同质化严重。“按照现有的供应情况，大兴区就将有16个限竞房项目，潜在供应量约7000套。”郭毅说，今年全北京新房月均成交量仅有2000多套，按照这个供应节奏，区域性供大于求十分明显。

据21世纪经济报道记者了解，在近期北京限竞房销售中，一组购房者参与3到4个项目摇号的情况，并非个案。部分项目蓄客数量的“水分”，正源于此。

对于产品的同质化，北京某房地产企业相关负责人显得颇为无奈。他向21世纪经济报道记者表示，当地价、房价、配建规模都被限定后，商品房项目的利润变得十分有限，加上限竞房的面积也被限制，开发商在产品上做文 章的余地很小。“我们干的已经不是开发商的事，快变成‘代建商’了。”

缓解二手市场压力

虽然限竞房销售遇冷，但仍然吸纳了一部分二手房市场的需求。

当前北京商品房（不含保障房）总成交量约在1.8万-2万套的水平。其中，二手房交易量约占80%，新房占20%左右。郭毅认为，今年5月以来，北京商品房交易总量没有太大变化，但二手房月交易量从1.8万套降至1.5万套左右。这其中，限竞房的吸纳作用不可忽视。

现阶段，北京新房供应主要有三类：自住型商品房、限竞房、纯商品房。其中，前者带有明显的保障性质，后者有“豪宅化”倾向，限竞房在这一供应结构中的作用愈加重要。

由于北京土地出让方式全面转入“限房价、竞地价”，近期限竞房的供应量明显提升，如今已成为新房市场的供应主体。

“目前北京成交了60多块限竞房用地，规划建筑面积将近550万平方米，大概能开发6万多套限竞房。但北京新房市场的年成交量也就在两三万套。”郭毅说，限竞房的集中入市，不光使新房市场出现区域性供大于求，而是全面供大于求。

她认为，限竞房真正的供应高峰，要到明年才能出现。那个时候，限竞房所占的供应比重会进一步提高，房企也将面临真正的去化压力。

陈志对这一观点表示赞同，但他同时指出了另一个现实。

“北京市场的需求总量是不变的，但在长期的调控之后，市场已经变得较为理性。”陈志说，购房者的预期稳定，不担心房价会暴涨，因此就不会有恐慌性购房的行为。

他甚至认为，在长期调控的“熏陶”下，这种稳定的预期将成为未来一段时间的常态。且随着限竞房的进一步供应，新房市场供大于求的局面将进一步确立，新房将进入买方市场。“这还能在一定程度上缓解二手房市场的供需压力。”

陈志表示，开发商应当习惯这种局面。过去多年来，北京楼市在多数时间里都供不应求，这不仅给房价带来上涨压力，也导致开发商在产品上花的精力不多。他认为，新房市场回归“常态”，也有助于开发商恢复“冷静”，将精力真正放在产品的居住属性本身。

郭毅也表示，限竞房因其较强的行政色彩而受到争议，但在北京的调控框架下，开发商很难绕开，因此必须正视今明两年的去化压力。好消息在于，今年的土地市场已经趋于冷静，土地成本不高，至少明年限竞房的价格调整空间会更大。

安庆房产

2018年9月19日