自住房转共有产权的衔接难题 新办法仅适用新项目
因为《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的落地，北京市场上出现了小部分由自住房转化为共有产权房的项目，位于海淀区永丰产业基地的中铁碧桂园项目就是其中一例。近期，不少购房人对该项目表示担忧，例如，虽然购买的是共有产权房，但是房屋建设却是依照原有的自住房标准、购房合同中未标注本该明示的装修材料等内容。针对这些问题，北京市住保部门给出解释的同时，也要求中铁碧桂园完善合同，切实保障购房者的合法利益。住保部门要求项目完善合同自住型商品房此前被定位于具有共有产权性质的商品房，随着去年北京市多个部门联合发布《暂行办法》，此前的自住房也被转为了共有产权房。而购房人最为关心的问题是，中铁碧桂园项目不论是被纳入共有产权房还是自住房，销售价格同为3.5万元/平方米，因此有购房人产生疑惑，按照共有产权购买的房屋，却是自住房的标准。对此，碧桂园方面向北京商报记者解释称，按照《暂行办法》规定，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。至于建设标准，据悉，共有产权房须按照《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》执行，该导则是去年9月30日起执行，中铁碧桂园项目是在去年9月11日获得了该项目的《规划意见复函》，按照规定，在上述导则之前该项目的规划方案已经获批，因此中铁碧桂园项目的规划设计按照自住房要求执行。此外，购房人另一个集中关心的问题是，按照2015年10月发布的《关于实施保障性住房全装修成品交房的若干规定》，开发建设单位应在购房合同中明确装修内容，包括选用的材料、部品、设备品牌及型号等。但中铁碧桂园项目合同附件关于装饰装修及设备标准中，并没有明确品牌、型号等。针对购房人反映的这一问题，目前住保部门已给开发商提出了明确要求，首先，要在该项目精装修的样板间里，在各种材料的实物上标注出品牌、型号等信息；同时要求开发商要与购房家庭沟通，通过签订补充协议等方式，将装修选用的材料、部品、设备品牌及型号等内容明确约定，并作为购房合同的一部分。新办法仅适用新项目去年9月底，《暂行办法》正式实施。根据其中第三十七条，本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行；本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。也就是说，不出意外的话，《暂行办法》将是今后北京市所有政策性住房分配、使用、再上市流通等相关事宜的最主要依据。而这也意味着，北京所有自住房将全部转为共有产权房。对此，国务院发展研究中心研究员刘卫民直言，北京通过共有产权住房政策统筹各类销售型保障房，有利于制度的规范统一，住房制度也更加简洁明晰，“新政明确了政府与购房家庭所持份额，对政府与购房家庭的权利界定更加清晰，政府和购房家庭之间是双向选择，可自由退出，政策弹性高、可操作性强”。不过在中原地产首席分析师张大伟看来，除了产权有所不同，自住房和共有产权房建筑质量并不会有太大差别，都属于保障性质，也都符合国家建设标准。思源地产首席分析师郭毅也表示，无论是自住房还是共有产权房，既然能销售，竣工验收肯定都是合格的，共有产权房价格会随着周边商品房价格浮动，而自住房价格相对较低且稳定，前述所谓的“过渡项目”，如果依照早期制定的价格销售，其实是有一定价格优势的。过渡阶段监管先行实际上，包括之前已经摇号的朝阳锦都家园，以及下周将摇号的昌平绿海家园、中骏四季家园、翡萃家园等多个共有产权项目，此前性质为自住型商品房及限价房，也是属于新政前转化项目，执行的也是过去标准。“用购买商品房的价格买到保障房的品质应该是购房者最为担心的”，一位楼市观察人士分析，但实际上，新规前的共有产权住房项目，也并不是“低品质”、“低标准”代名词，都是符合国家相关的设计标准，通过管理机构审查，取得施工审查合格书的。然而，在特殊背景下，购房者的利益更需要得到保护。该人士进一步表示，自住型商品住宅在成本上与普通商品住宅相比确实有一定的优势。对于开发商而言，对新规前的项目，企业在严格按照管理部门对规划设计标准执行的前提下，一个负责任、重品质的企业在产品品质上甚至应该做得更多。当然，仅凭“标准”还不够，如何监督相关企业的执行标准也十分关键。对于企业后期的施工验收应该严格把关，对于品质不达标的企业在做出处罚的情况下，责令企业限期整改，提升材料标志和施工工艺，保证“过渡时期”共有产权项目的品质。“共有产权房建设标准之一是装修交付，但自住房并没有相关规定，因而这批由自住房转化而来的共有产权房可能存在毛坯交房的情况，需要购房者自己掏钱再装修”，郭毅告诉北京商报记者，对于消费者而言，购买共有产权项目最大的顾虑，是不完全产权和五年不允许转让规定，“如果十分介意这两项，建议可以选择购买二手房，从而规避各项限制措施”。安庆房产网2018年4月2日
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