2018年房企面临交房高峰： 业主维权频发 高周转闭环难成
交房环节是开发商高周转模式闭环的关键一步，2018年，开发商恰恰在交房、收房环节出现了问题。据21世纪经济报道不完全统计，近期成都、武汉、南京等城市，均有多个住宅项目出现质量维权事件，涉及到碧桂园、龙湖等数十家大型开发商。为何今年交房特别难？易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从2016年开始持续加强的限价政策，压缩了开发商的利润空间，导致开发商在建筑和装修上出现“减配”，质量问题频生；此外，开发商之间高周转的管控能力不一，部分房企出现失控。拉长了时间来看，2016年是房企的丰收年，多个开发商创下了销售新高，高周转之王碧桂园一年销售超过3000亿。按照两年左右的竣工周期，今年交房高峰到来，每家开发商都有大量的项目需要交房，客服部门均严阵以待。开发商遭遇质量危机按照两年左右的销售-竣工期，当前各大开发商普遍进入了交房高峰期。而今年，房子的质量面临巨大考验，长沙奥克斯缔壹城、南京宏图上水云锦、南京招商雍和府、青岛中欧金茂墅等项目均因漏水、减配等被业主投诉维权。同时，逾期交房现象明显，长沙、南京、青岛均有项目因此被投诉。此外，精装修缩水、公摊面积算装修费也成为武汉等地业主维权的重点。成都近期因业主维权精装修被推上了风口浪尖。涉及近五十个楼盘，其中不乏金科、龙湖、融创、保利、绿地、奥园等知名开发商。不只是成都，长沙、南京、青岛等城市，交房危机事件也时有发生。2016年销售3000亿的碧桂园，今年迎来公司历史上最大的交房年。与此同时，处于开工、建设、竣工、交房等不同阶段的700多个城镇的2000多个项目，大大增加了公司的管理负担，在南京等地，业主维权概率也明显上升。因开发高品质住宅闻名业内的龙湖也陷入交房危机。2018年6月，北京龙湖长城源著二期一组团迎来收房高峰。有业主反映，收房时发现，小区部分路面、楼道、楼梯等公共设施还未交房就出现了严重的裂纹，后期楼梯坍塌，小院地面下沉，墙皮脱落，道路损毁等，部分业主愤而维权。大规模的交房、收房引发的矛盾在各个城市发生。服务于收房环节、知名房企的资深客服人员成为各家公司争抢的“香饽饽”。一位曾在万科等公司工作过的人士告诉21世纪经济报道记者，他近期接到多个公司包括碧桂园的猎头电话，开出的薪酬比原来高出一倍多。多家房企内部人士称，交房是今年公司的重点工作之一。万科的交房管理是行业的标杆。据万科深圳公司人士介绍，为降低交付风险，万科在交房前3个月会做三轮内部模拟验收，将户均问题数控制在最低范围内。在验房环节，万科有的项目甚至会专门配备150人的“马上修”团队，为了提升业主感受，各个施工单位都有留守人员在现场，以备维修。限价与高周转“后遗症”杨红旭也认为，今年楼市维权特别多的原因之一，就是限价。从2016年9.30开始，地方政府严厉控制新盘定价，否则不给批预售证。几十个城市先后要求新房价格环比不增长。2016年四季度至2017年，全国限价最严厉的城市是南京、武汉、成都、长沙、杭州、济南等。这些城市的新盘上市，因为价格比周边二手房低，多数快速售罄。刚开始的几个月，这些城市的开发商，还可以通过绑车位、装修、喝茶费等弥补一些损失，而后来调控不断升级，这些漏洞陆续被堵上；摇号、自住客优先摇号等制度实行，让开发商束手无策，只能接受利润损失的残酷现实。尤其是高价地项目，很可能赚不到钱甚至亏损。杨红旭认为，限价政策，让部分购房者享受了政策红利，但开发商被政府硬性压价后，会想尽办法弥补，各地遂出现了程度不一的“减配”现象，即降低建筑质量与配套设施标准。中原地产首席分析师张大伟则持有不同的观点。他认为，当下大部分的交房纠纷在过去其实也有，并不一定真是开发商的质量问题，核心原因是双合同引起的纠纷。之前一年多，为了规避限价，大部分开发商卖房时都是双合同，把装修费用高估另外签约，移出一部分房屋的价格，购房者当时为了买房就签了。但在交房时发现装修低于预期，且市场的价格没有明显上行，从投资角度看消费者认为不划算。张大伟认为，双合同规避了限价政策，所以不存在开发商因为限价而牺牲质量的问题；双合同是阶段性的，规范后对应的纠纷就会少很多。7月11日，住建部等七部委在广州整治楼市乱象，其中保利地产在此次专项检查中因“双合同”问题被查。除了限价，近三年来房企开展新一轮的规模竞争，碧桂园领衔下，恒大、融创、旭辉、阳光城、新城控股、泰禾等纷纷进入高周转模式，就连本来稳健的中海、华润也加入了战团。高周转下的房企质量管控不一。“重视开盘周期、周转率、利润率等财务指标的高周转，如今实打实地迎来了检验。”易居智库中心研究总监严跃进说。其中，为了实现高周转，人为缩短项目开发周期，不仅给施工安全带来了极大隐患，也会影响未来的居住品质。碧桂园上海奉贤6·24事故，被认定为一起生产安全责任事故，施工单位任意压缩工期，是导致事故的一个间接原因。杨红旭认为，近两年房地产业界流行跟投促进高周转，具体项目盈亏与操盘者切身利益密切相关，大概率会压缩各种成本。这些问题，只有到交房之后，甚至业主入住之后，才会有切身感受。未来为规避政策风险，上海房地产业界人士宋会雍预计，房企会更为谨慎，减少高价拿地。2018年7月23日，上海市中心的一块住宅用地因没有房企报名流拍。据上海土市官网，上海在最近一个月终止出让4宗经营性用地，其中2宗为住宅用地。杭州、苏州、合肥等地也有土地相继流拍。安庆房产网2018年8月5日
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